別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -29 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小関　富雄   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区袋原字内手１番１ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西6m私道 水道、ガス、下水 南仙台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来の田園地帯から個別に宅 地開発が進み形成された住宅 地域となり街路条件が劣る。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 南仙台駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　他地域から持家購買層が流入して住宅用地・建売住宅等に対する需要は堅調に推移し、地価上昇率は拡大して おり、今後とも上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は仙台都市圏南部郊外の住宅地域一帯であるが、このうち名取川南岸の低平地に広がる袋原・四郎丸・中 田地区の代替性が高い。需要者の中心は仙台都市圏に職場を有する中堅勤労者層で、当該地域出身者等地縁的選好性に 基づく買手候補者の割合が比較的高い。購買力に見合った価格帯の物件が多いことが選好され、不動産需要は比較的堅 調に推移している。土地は２００㎡程度で１千３百万円台、新築戸建は２千５百万円～３千万円の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　公法上の規制により、高度利用等が制限され、効率的な賃貸経営が困難なので、収益還元法の適用は見送ることにし た。他方、地域内では中古住宅または戸建用地が自用目的で売買されることが一般的で、これら事例を採用して試算し た比準価格は実証的裏付けがある。従って、代表標準地より規準した価格との均衡性に留意し、地域内の需要者層の行 動に合致する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外エリアの住宅地域では価格高騰により買 手側の購買力は旺盛で、売れ行きは順調に推 移している。 周辺一帯では、在来地主が所有する市街地介 在農地も多く見られ、開発素地として供給さ れる状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％