別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -24 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区秋保町湯向２７番２ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1 住宅 ＬＳ2 空地も見られる区画 整然とした住宅地域 南西6m市道 水道、下水 仙台 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１７年換地処分を終えた 秋保温泉郷近郊の造成団地で 現在でも空地が散見される。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 仙台駅南西方 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍が長期化する中で、秋保温泉地区の入込数回復は遅れ、地元経済は停滞状態を脱し切れていないが、数 は少ないながら、郊外リゾート地区に生活拠点を求める動きが続いており、今後も好影響を与えるものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市西部郊外に形成された住宅地域一帯。需要者層は、従来、市内中心部等に通勤しつつも秋保地区に 地縁血縁を有する勤労者層や、秋保温泉における観光宿泊業の従事者から構成されていたが、近年、湯向地区の開発分 譲地が新たな転入需要を喚起しており、当該地域の不動産市場に好影響を与え、地価も安定的に推移している。市場の 中心価格帯は１００坪超の画地でも６～７百万円前後となるが、中古住宅を含め取引数は全般的に少ない状態が続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には低層アパート等も混在しているが、家賃水準は総じて低位で、建築費が高騰している現在、有意な試算価格 が得られないことは確実なため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内では自用目的の土地取引や中古住宅取引 が一般的で、これらの事例を採用して試算を行った比準価格には高い説得力が認められる。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意し、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城川崎 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 63.7] [102.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍長期化により、地域経済を支える宿 泊業の業績回復も遅れる見込みで、周辺に展 開する住宅地域に対しても負の影響を与える ものと予測する。 湯向地区では、数は限定的ながらログハウス 風新築住宅の売却が続いており、比較的高値 となる成約価格の水準が、周辺取引も好影響 を与えている。 標準地の画地規模は郊外エリアの中でも比較 的大きい方となるが、土地単価が低廉なため 、今後も需要者の選好性に与える影響は軽微 に留まる見込み。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％