別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -21 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区茂庭字大沢５番３ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる郊外の住 宅地域 東5.6m市道 水道、下水 長町南 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８６号背後に位置し、 農村集落的環境下にある住宅 地域 街 路 基準方位北、　５． ６ｍ市道 交通 施設 長町南駅西方 9.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 近接する区画整理地内の国道２８６号沿いは繁華性の高い路線商業地域に変貌しつつあり、利便性の向上を受け て周辺地域では中規模宅地造成や建売分譲が増加しつつあり、今後も地価は上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区内一円の住宅地域の圏域。需用者の中心は元来地縁・血縁関係者であったが、近接する国道２８６ 号沿い路線商業地域の熟成の影響を受け、近年は外部からの転入者も多くなりつつある。区画整理事業地の周辺地域で は中規模宅地分譲等も進行中であり、本件近隣地域への宅地需要も増加傾向にある。市場の中心となる価格帯は、更地 ２７０㎡程度で１０００万円程度、画地規模が半分の新築建売住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市計画法上は第１種住居地域でアパートが点在するものの、節税目的で建設されたものであり、加えて農村集落的環 境の影響により賃貸市場は成熟しておらず経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は不採用とした 。当該地域では自用目的での取引が中心であり、信頼性の高い取引事例を収集して求めた比準価格は当該地域の地域性 を表す説得力ある妥当な価格と判断し、代表標準地との均衡も確認できる上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [102.0] 100 [149.0] [101.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沿線や地下鉄沿線にある生活利便性・快 適性の良好な住宅地域に対する需要は根強い が、品等の劣る住宅地域への需要は減少傾向 にある。 周辺の土地区画整理事業区域内の国道沿いに 沿道型大規模小売店舗が集積して利便性が向 上し、住宅地域としての需要は増加傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％  ％