別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -15 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区桜木町１番７１７ ｢桜木町２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に民間業者によ り開発された丘陵性住宅地域 で、一部に急斜面も見られる 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄「八木山動物公園」駅が徒歩圏にある住宅地域であり、今後も徐々に住宅の建替えが進むものと考えられ る。取引価格についてはやや高止まり傾向が見られ、地価は微増または横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は主に仙台市内の居住者である。一部に急な傾 斜地も見られる丘陵性の古い住宅地域で、旧式化した家屋も多いが、地下鉄東西線駅が徒歩圏にあり、地縁関係者を中 心に需要は概ね安定的。建替えによる新たな戸建住宅の建築も進んでいる。土地は標準的画地規模で１１００万円前後 、新築戸建物件は２５００万～３５００万円程度が取引の中心。取引総額の抑制のため画地の小規模化も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地下鉄駅や大学に比較的近く、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、用途地域が「１低専」で、収益性より 居住快適性を優先する戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算 しなかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切 に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [152.3] [102.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境が続くなか、コロナ禍による不動 産市場の停滞に持ち直しの動きがみられ、利 便性に優れた市内の鉄道沿線を中心に住宅需 要は堅調である。 一部にやや狭隘路や急斜面も見られるが街区 は比較的整然としている。地下鉄駅が利用可 能な住宅地域としては割安感があり、地価は 微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％