別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -14 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区八木山本町１丁目１２番９ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２７年開業の地下鉄東西 線駅背後に位置する土地区画 整理事業による住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八木山動物公園駅北東 方 330m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄東西線「八木山動物公園」駅に近接する居住環境の良好な住宅地域であり、今後も概ね現状を維持して行 くものと思われる。堅調な住宅需要を反映し、地価は横ばい乃至若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は主に仙台市内の居住者である。八木山丘陵の 高台に形成された品等の良好な住宅地域で、地下鉄駅が近距離にあり需要は底堅い一方、造成時期が古く成熟している ため供給は少なく、取引価格にやや上昇傾向が見られる。土地は標準的画地規模で２６００万円前後、新築戸建住宅の 物件は少なく、中古住宅については、敷地規模・建物築年によるが、３５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地下鉄駅や大学等に近く、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、用途地域が「１低専」で、収益性より居住 の快適性を優先する戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算 しなかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、多数収集した取引事例の中からより信頼性の高い 事例を選択し、市場の実態を適切に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太白 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境が続くなか、コロナ禍による不動 産市場の停滞に持ち直しの動きがみられ、利 便性に優れた市内の鉄道沿線を中心に住宅需 要は堅調である。 地下鉄東西線の西端ターミナル駅に近接する 街区の整然とした住宅地域で、居住環境は良 好。需要が底堅い反面供給は少なく、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +2.9 ％