別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -11 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区山田本町３番７５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 空地 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５３年頃に新規分譲され た小規模分譲住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅からは遠いが、国道２８６号線沿いの大型ＳＣ等商業施設や高速ＩＣに近く、生活利便性は良好であるが 、値ごろ感のあることから需要は高い。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山田鈎取周辺の住宅地域一円。需要者は仙台市内や名取市等に勤務する３０代前後のサラリーマン層が中 心である。山田鈎取地区は鉄道駅から遠いものの、商業施設が多く、東北自動車道や仙台南部道路の入口も近く、利便 性は良好であるため、宅地需要は堅調である。土地は２００㎡程度で１１００万円前後、新築の戸建物件の場合には３ ０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見当たらない郊外の住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり賃貸市場が形成されてい ないことから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り 返しているが、宅地需要は住宅地を中心に比 較的安定している。 大型ＳＣ等商業施設や国道２８６号線、高速 ＩＣ等に近く、利便性が良好であることから 需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％