別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -10 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区鈎取本町２丁目２９番１３ ｢鈎取本町２－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も介在する丘陵地の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 長町南 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵中腹部の緩傾斜地 上に位置し、介在農地等も多 く見られる普通住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 鈎取地区の大規模商業施設に近いこともあり、周辺一帯の宅地開発が進み、熟成度を高めているが、街路・環境 条件等が劣るため、住環境より割安感を優先する需要者が多く、今後も暫くは地価の横ばい傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区郊外のうち、八木山丘陵及びその周辺の住宅地域一帯。近隣地域は起伏が多いことに加え、アクセ ス道路の整備が劣ることもあり、地価は一定水準以下に抑制されているため、仙台都市圏に職場を持つ中堅所得者が需 要者層の中心となる。地価の割安感が、需要を喚起し、転入者を誘引する要因となっており、今後も上昇に転じる余地 は少ないと考えられる。標準的規模の更地で７～９百万円前後、新築建売住宅で３千万前後の相場が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパート等の混在も見られるが、旧来の地主による相続対策等に依るものが多く、経済合理性に裏打ちさ れた収益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の適用は見送ることとした。他方、圏域内の住宅市場は自用目 的の取引が中心で、これら事例を採用して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均 衡性にも留意し、実証的といえる比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の割安感重視の住宅地域では、コロナ禍 でも需要は堅調である一方、勤労者層の持家 購買力の低下もあり、価格上昇には至らない 局面が暫く続く。 小規模開発を通じて周辺人口・世帯数は増加 傾向にあるが、地域性に大きな変化は認めら れず、競争力維持のため、価格を抑制した取 引が続く見込み。 東方の笊川方向に下る傾斜地上に位置するが 、勾配は緩やかで、道路との高低差も一定範 囲に留まるため、今後も引き合いは安定的に 推移する見込み。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％