別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台太白 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -7 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区西多賀４丁目３番２０ ｢西多賀４－２６－３５｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4m市道、南東側道 水道、ガス、下水 長町南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵の山裾部、旧笹谷 街道北側背後の緩傾斜地上に 形成された既成住宅地域。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長町南駅西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 街並みが旧式化している現状に今後も大きな変化は無いと予測されるが、コロナ禍でも地下鉄南北線徒歩圏エリ アが地価上昇の「二番天井」を迎える中で、当該地域の住宅需要も回復しており、この傾向は当分続く見込み。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵からその山裾平坦地一帯に及ぶが、代替性が高いのは西多賀・鈎取地区等となる。一定の利便 性が確保されつつも、住宅地としての品等から値頃感が維持されているため、需要者の中心は自己の持家購買力に見合 った物件を探す中堅所得者層となる。コロナ禍が長期化する中で、住宅需要は改善の傾向を強め、地価は緩やかながら 上昇基調にある。市場の中心価格帯は土地が１千万円強、新築建売及び中古住宅の上限が３千５百万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法規制により高度利用等への制約が強く、効率的な賃貸経営が困難となることから、収益還元法の適用は見送ること とした。他方、地域内では建売・中古住宅、住宅用地等が自用目的で売買されることが多く、これらの事例を採用して 試算した比準価格は実証的な裏付けを有したものと言える。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意 し、地域内の需要者の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [102.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で中堅勤労者層の購買力は低下しつ つも、区内の普通品等以上の住宅地域では、 需給の逼迫が解消されず、地価上昇基調は暫 く続く見込み。 地下鉄東西線開通時に八木山－長町間を結ぶ 都市計画道路が数本開通しているが、近隣地 域に対する影響は軽微で、利便性向上には結 びついていない。 南東角地で道路との高低差は少なく、また規 模的にも手頃感が認められるため、今後も需 要者からの選好性が高い状態が維持されると 予測。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％