鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４１００ -37	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
b	２２１４０３０ -55	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		２住居高度地区3種埋蔵文化財包蔵地 (60,160)
c	２２１４０３０ -54	仙台市太白区		建付地	（　）	袋地等	南4m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１４０６０ -3	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０１０ -53	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m市道、南4m、北6.2m、三方路		２住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,504	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	131,171	100 [ 97.0]	135,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 124,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	128,911	100 [ 98.0]	131,542		135,000
c	(　 ) 122,344	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	132,030	100 [ 98.0]	134,724		139,000
d	(　 ) 145,836	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	144,013	100 [ 108.2]	133,099		137,000
e	(　 ) 125,927	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	123,263	100 [ 95.0]	129,751		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

仙台太白 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,708,643	788,825	2,919,818	2,391,450	528,368	（　0.9706） 512,834	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,396,311 円　　　　（　 51,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	Ｗ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.7 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり２ＤＫ（４４．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	1,665	148,185	1.0	148,185
							1.0	148,185
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	1,710	152,190	1.0	152,190
							1.0	152,190
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		300,375		300,375
								300,375

⑨年額支払賃料	300,375 円　×　12ヶ月　＝　 3,604,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,604,500 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 211,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,633,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,375 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,375 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,708,643 円　　　　（　 16,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０９２　　　　-11	1,548 ( 1,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,748 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０６２　　　　-20	2,075 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,747
c	２２１４０６２　　　　-21	2,190 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,738

仙台太白 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	32,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,225 円	3,844,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	32,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,825 円　（　　　　　　 3,569 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,391,450 円（　　　　　 10,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,708,643 円
②総費用	788,825 円
③純収益　①－②	2,919,818 円
④建物等に帰属する純収益	2,391,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	528,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,396,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -5

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区郡山６丁目２２１番１９｢郡山６－３－２７－１｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅の中に農地も残存している住宅地域	東6.4m市道、北側道	水道、下水	太子堂 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

街路配置は整然性を欠くが、
発展著しいあすと長町地区に
近接する既成住宅地域。

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道

交通

施設

太子堂駅北東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

あすと長町地区における人口増・商業集積の高まりを受け、副都心近郊の住宅地域へと性格を変えつつある。今
後も介在農地の宅地化進展で熟成度を高めることにより、住宅需要は安定した状態が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ長町駅・太子堂駅を最寄とする住宅地域一帯で、あすと長町地区背後の郡山地区の代替性が高い。近
年、太白区の地下鉄南北線沿線地域の地価高騰を敬遠する持家購買層が流入し、需要者の所得水準は徐々に高位へとシ
フトしているほか、転売目的のハウスメーカー等も素地仕入れに積極的なため、コロナ禍でも地価上昇ペースが速い。
市場の中心的価格帯は６５坪の土地で３千万円前後となるが、地価上昇が続く中で画地規模縮小の傾向も認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域一帯では低層アパート等も混在するが、建築費が高騰する中で、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収
益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、
これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意し、市場特性
に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[101.0]

100
[ 92.9]

[103.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策に、コロナ禍における生活様式の
見直しが加わり、太白区の優良・準優良住宅
地域一帯では、住宅需要は持ち直しの動きを
強めている。

コロナ禍でも過熱感を強める優良住宅地域か
ら、割安感の残る近隣地域への持家購買層の
流入が続いており、今後も暫くは地価上昇傾
向が続く見込み。

画地規模約６７坪は未だ標準的と言える範囲
内にあるが、地価及び建築費の高騰を受け、
資金力に上限のある層からの選好性は徐々に
低下しつつある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０３０ -55	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		２住居高度地区3種埋蔵文化財包蔵地 (60,160)
b	２２１４０３０ -79	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、北6m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１４０９０ -39	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,168)
d	２２１４０８０ -8	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、東4m、二方路		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０３０ -37	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	正方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	128,911	100 [ 96.5]	133,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 133,468	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	133,336	100 [ 100.0]	133,336		137,000
c	(　 ) 132,618	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,862	100 [ 102.4]	133,654		138,000
d	(　 ) 109,251	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,822	100 [ 84.7]	132,021		136,000
e	(　 ) 113,636	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	115,324	100 [ 87.1]	132,404		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

仙台太白 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,514,597	744,024	2,770,573	2,336,270	434,303	（　0.9706） 421,534	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,367,422 円　　　　（　 42,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	221 ㎡	15.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族・単身者向２ＤＫ（平均賃貸面積４０㎡強）計４戸の低層アパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.81	100.0	82.81	1,697	140,529	1.0	140,529
							1.0	140,529
2～ 2	住宅	82.81	100.0	82.81	1,732	143,427	1.0	143,427
							1.0	143,427
～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		283,956		283,956
								283,956

⑨年額支払賃料	283,956 円　×　12ヶ月　＝　 3,407,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,407,472 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 204,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,443,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	283,956 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,956 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,514,597 円　　　　（　 15,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０６２　　　　-20	2,075 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [103.0]	1,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,732 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０６２　　　　-22	1,933 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [109.0]	1,774
c	２２１４０６２　　　　-23	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,713

仙台太白 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,374 円	3,647,472　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,050 円	30,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 744,024 円　（　　　　　　 3,367 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,336,270 円（　　　　　 10,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,514,597 円
②総費用	744,024 円
③純収益　①－②	2,770,573 円
④建物等に帰属する純収益	2,336,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,367,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,400 円／㎡）