鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０００ -5	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,160)
b	２２１４０８０ -8	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、東4m、二方路		２住居 (60,200)
c	２２１４０００ -6	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
d	２２１４０１０ -26	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m市道、東5m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０８０ -64	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、準角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,380	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,160	100 [ 100.9]	124,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 109,251	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,822	100 [ 90.9]	123,017		124,000
c	(　 ) 126,873	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,898	100 [ 106.7]	123,616		125,000
d	(　 ) 119,195	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	121,373	100 [ 98.0]	123,850		125,000
e	(　 ) 110,124	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	107,924	100 [ 89.3]	120,856		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

仙台太白 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,582,759	534,770	2,047,989	1,672,440	375,549	（　0.9706） 364,508	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,100,178 円　　　　（　 50,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積３２㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	100.0	64.00	1,591	101,824	2.0	203,648
							1.0	101,824
2～ 2	住宅	64.00	100.0	64.00	1,640	104,960	2.0	209,920
							1.0	104,960
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		206,784		413,568
								206,784

⑨年額支払賃料	206,784 円　×　12ヶ月　＝　 2,481,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,481,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,528,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	413,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,349 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,582,759 円　　　　（　 16,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０８２　　　　-1	2,016 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,678 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０８２　　　　-2	1,658 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,658
c	２２１４０８２　　　　-3	1,697 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,697

仙台太白 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,070 円	2,661,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 534,770 円　（　　　　　　 3,363 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,672,440 円（　　　　　 10,518 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,582,759 円
②総費用	534,770 円
③純収益　①－②	2,047,989 円
④建物等に帰属する純収益	1,672,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	375,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,100,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -4

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区郡山８丁目９番２３｢郡山８－１１－８｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い道路網が未整備な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	太子堂 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 65 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道・国道の背後地で、あす
と長町地区に近い、街路配置
にやや難がある既存住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

太子堂駅南東方

1.0km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅や各種商業施設等の集積が進む「あすと長町」地区に比較的近距離で、生活利便性が良く、コロナ禍で先
行き不安感はあったが、根強い需要が継続しており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね太白区の中心部で、ＪＲ長町・太子堂駅に比較的近い利便性の高い住宅地域。需要者の中心は主に市
内の居住者。ＪＲ駅・大型商業施設等が徒歩圏で、あすと長町地区の熟成の好影響等もあり、不動産市場にコロナ禍の
影響も懸念されたが、物件不足のなか需要は強含みで推移している。土地は標準的画地規模で２３００万円前後、新築
戸建物件は４０００万円程度が取引の中心となっている。なお、取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の中心は自用の戸建住宅の建設目的であるが、利便性が概ね良好なことから周辺では、一般住宅のほか共同住宅等
の収益物件も見受けられる。但し、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、採算性は乏しく、収益価格は低
位に求められた。また、居住の快適性を優先する住宅地域であり、収集した取引事例の中でより信頼性の高い事例を選
択して求めた比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市及び県内経済は、新型コロナウイルス
感染症による厳しい状況は続いているが、個
人消費・設備投資・住宅建設に持ち直しの動
きが見られる。

ＪＲ太子堂駅・あすと長町地区の商業施設等
が徒歩圏の利便性の良い住宅地域で、物件不
足の中、堅調な需要が続いており、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０３０ -357	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、角地		２住居高度地区3種埋蔵文化財包蔵地 (70,200)
b	２２１４０８０ -64	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、準角地		準工 (70,200)
c	２２１４０３０ -37	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	正方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１４０００ -5	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,160)
e	２２１４０００ -6	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,875	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	138,313	100 [ 106.1]	130,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 110,124	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	107,924	100 [ 93.0]	116,047		117,000
c	(　 ) 113,636	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	115,324	100 [ 93.1]	123,871		125,000
d	(　 ) 123,380	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,160	100 [ 99.0]	126,424		128,000
e	(　 ) 126,873	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,898	100 [ 100.0]	131,898		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

仙台太白 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,612,431	537,151	2,075,280	1,679,370	395,910	（　0.9725） 385,022	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,556,044 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	12.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３２㎡、計４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	100.0	64.00	1,630	104,320	2.0	208,640
							1.0	104,320
2～ 2	住宅	64.00	100.0	64.00	1,663	106,432	2.0	212,864
							1.0	106,432
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		210,752		421,504
								210,752

⑨年額支払賃料	210,752 円　×　12ヶ月　＝　 2,529,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,529,024 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 151,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,557,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	421,504 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,752 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 142 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,612,431 円　　　　（　 16,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０６２　　　　-23	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,663 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０３２　　　　-2	1,611 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	1,660
c	２２１４０３２　　　　-15	1,660 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	1,694

仙台太白 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,451 円	2,709,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,151 円　（　　　　　　 3,378 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,679,370 円（　　　　　 10,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,612,431 円
②総費用	537,151 円
③純収益　①－②	2,075,280 円
④建物等に帰属する純収益	1,679,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,556,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）