鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０２０ -12	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m私道、南東4m、二方路		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１４０６０ -304	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		準工高度地区4種 (70,167)
c	２２１４０６０ -77	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２２１４０００ -64	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２２１４０００ -93	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,831	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,486	100 [ 113.9]	64,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,500
b	(　 ) 65,451	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	71,783	100 [ 101.0]	71,072		71,100
c	(　 ) 63,483	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	65,167	100 [ 101.8]	64,015		64,000
d	(　 ) 65,537	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,848	100 [ 100.8]	66,317		66,300
e	(　 ) 63,842	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,353	100 [ 100.5]	64,033		64,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

仙台太白 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,059,112	843,265	3,215,847	2,667,100	548,747	（　0.9706） 532,614	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,835,867 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	132.48	Ｗ2	198.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	245 ㎡	15.3 m x 15.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり１ＤＫ（３３．１２㎡）が３戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	99.36	100.0	99.36	1,694	168,316	1.0	168,316
							1.0	168,316
2～ 2	住宅	99.36	100.0	99.36	1,729	171,793	1.0	171,793
							1.0	171,793
～

～

～

計		198.72	100.0	198.72		340,109		340,109
								340,109

⑨年額支払賃料	340,109 円　×　12ヶ月　＝　 4,081,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,081,308 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 345,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,975,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,109 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,109 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,196 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 184 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,059,112 円　　　　（　 16,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４１０２　　　　-1	1,211 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,769 円/㎡　月額支払賃料（　 1,729 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４１０２　　　　-2	1,467 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,811
c	２２１４１０２　　　　-3	2,330 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,726

仙台太白 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	216,065 円	4,321,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	35,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,265 円　（　　　　　　 3,442 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,667,100 円（　　　　　 10,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,059,112 円
②総費用	843,265 円
③純収益　①－②	3,215,847 円
④建物等に帰属する純収益	2,667,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	532,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,835,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台太白 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -3

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　真理

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区郡山字北目宅地４６番				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか農地が残る住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	長町 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

仙台バイパス背後に一般住宅
、アパートのほか農家住宅や
畑も見られる地域

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

長町駅南東方

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

発展中のあすと長町地区の影響が東方の国道４号仙台バイパス背後に波及しており、小規模の宅地開発分譲が散
見され、需要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北本線東側のあすと長町の外延部を中心とする太白区東部の住宅地域一円。需要者は主に仙台バイ
パスや東部道路を利用して通勤する３０代前後のサラリーマン層が中心。あすと長町地区の発展によりバイパス東側の
住宅地域も需要は増加傾向である。土地は２４０㎡程度で１６００万円程度、新築戸建物件は３０００万円台前半が需
要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準価格
を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,500 円／㎡

[104.3]
100

100
[102.0]

100
[ 88.6]

[100.0]
100

67,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り
返しているが、宅地需要は住宅地を中心に比
較的安定している。

西方のあすと長町地区の発展に伴い、バイパ
ス東側の住宅地域においても宅地需要が強ま
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０６０ -304	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		準工高度地区4種 (70,167)
b	２２１４０１０ -15	仙台市太白区		建付地	（　）	不整形	西6m道路、中間画地		準工高度地区4種 (60,200)
c	２２１４０００ -40	仙台市太白区		更地	（　）	台形	北西25m国道、南4m、西4m、三方路		準工高度地区4種 (60,200)
d	２２１４１００ -38	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１４０２０ -330	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東8.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,451	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,265	100 [ 99.0]	68,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,000
b	(　 ) 55,629	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	67,545	100 [ 103.0]	65,578		65,600
c	(　 ) 77,808	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	77,438	100 [ 113.1]	68,469		68,500
d	(　 ) 75,502	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	76,399	100 [ 113.4]	67,371		67,400
e	(　 ) 102,151	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,931	100 [ 155.3]	68,211		68,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,700 円／㎡]

仙台太白 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,986,853	840,583	3,146,270	2,667,100	479,170	（　0.9706） 465,082	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,335,156 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	132.48	Ｗ2	198.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	245 ㎡	15.3 m x 15.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり１ＤＫ（３３．１２㎡）が３戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	99.36	100.0	99.36	1,659	164,838	1.0	164,838
							1.0	164,838
2～ 2	住宅	99.36	100.0	99.36	1,719	170,800	1.0	170,800
							1.0	170,800
～

～

～

計		198.72	100.0	198.72		335,638		335,638
								335,638

⑨年額支払賃料	335,638 円　×　12ヶ月　＝　 4,027,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,027,656 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 362,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,904,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,638 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,638 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 165 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,986,853 円　　　　（　 16,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０９２　　　　-5	1,553 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,779	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,757 円/㎡　月額支払賃料（　 1,719 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０４２　　　　-45	1,618 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,703
c	２２１４０６２　　　　-22	1,933 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,790

仙台太白 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,383 円	4,267,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	35,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 840,583 円　（　　　　　　 3,431 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,667,100 円（　　　　　 10,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,986,853 円
②総費用	840,583 円
③純収益　①－②	3,146,270 円
④建物等に帰属する純収益	2,667,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	465,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,335,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）