鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０２０ -132	仙台市若林区		更地	（　）	台形	南西20m市道、角地		２住居 (70,200)
b	２２１３０３０ -71	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (81,256)
c	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０１０ -49	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北東30m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,474	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	247,405	100 [ 89.1]	277,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 172,495	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	258,615	100 [ 95.1]	271,940		272,000
c	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,872	100 [ 96.0]	270,700		271,000
d	(　 ) 238,441	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,971	100 [ 89.4]	271,780		272,000
e	(　 ) 260,518	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,644	100 [ 102.0]	258,475		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

仙台若林 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,399,482	1,871,431	7,528,051	5,809,200	1,718,851	（　0.9490） 1,631,190	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,706,170 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	237 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は平均専有面積約３６㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,760	176,640	5.0	883,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	90.0	72.00	2,300	165,600	2.0	331,200
							1.0	165,600
3～ 4	居宅	80.00	90.0	72.00	2,100	151,200	2.0	302,400
							1.0	151,200
5～ 5	居宅	80.00	90.0	72.00	2,150	154,800	2.0	309,600
							1.0	154,800
～

計		400.00	88.0	352.00		799,440		2,128,800
								622,800

⑨年額支払賃料	799,440 円　×　12ヶ月　＝　 9,593,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,593,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 485,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,227,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,128,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 622,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 151,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,399,482 円　　　　（　 39,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０６２　　　　-3	1,955 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,353 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０６２　　　　-5	2,298 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,600 円	82,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	388,531 円	9,713,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,400 円	82,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,871,431 円　（　　　　　　 7,896 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,809,200 円（　　　　　 24,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,399,482 円
②総費用	1,871,431 円
③純収益　①－②	7,528,051 円
④建物等に帰属する純収益	5,809,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,718,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,631,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,706,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-7

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　今井　匡

TEL.

鑑定評価額

64,000,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区連坊小路６１番５外				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	中低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	連坊 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄連坊駅に近い住商混在
地域。西側の都市計画道路事
業も進んでいる。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

連坊駅西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅近接の住商混在地域で、周辺でアパートの建築や用地取得が進んでおり賃貸需要は安定しているが、価
格には天井感も出はじめている。よって、上昇傾向ではあるが、これら要因を含んで地価は推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、連坊小路を中心とする幹線道路沿いなどの繁華性のやや劣る商業地域を中心とする範囲で、需要者は主
として、賃貸マンションやアパート、事務所ビル等の建設を目的とする不動産業者や法人、個人投資家等。仙台駅周辺
等では、コロナ禍においても優良物件に対する需要は堅調だが、出物が少ない状況に変わりはなく、標準地周辺では天
井感も出ている。需要の中心は、規模や形状によってばらつきがあるが、３００㎡程度の画地で８０００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件を中心としつつ自用物件も混在する地域。仙台駅周辺の商業地域では、コロナ禍でも空室率の大幅な上昇は見
られず賃料も概ね安定している。ただし、賃料の遅行性から地価上昇に相応した賃料相場が形成されておらず、収益価
格は低位に試算された。よって、本件においては実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格である比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

264,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は増加傾向。コロナの影響長期化に
より取引は一時停滞するも市街地部の需要は
根強く画地分割も進行。郊外部も割安感から
需要は底堅い。

地下鉄駅に近く、大学キャンパス移転の影響
もあり、周辺で収益物件用の土地取得の動き
が続いていたが、天井感も出はじめている。
供給は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０１０ -49	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２２１３０２０ -133	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０２０ -132	仙台市若林区		更地	（　）	台形	南西20m市道、角地		２住居 (70,200)
d	２２１３０４０ -2	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２１３０６０ -102	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北30m市道、西8m、東6m、南8m、四方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,441	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,971	100 [ 93.9]	258,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 364,716	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,469	100 [ 134.2]	278,293		278,000
c	(　 ) 238,474	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	252,256	100 [ 91.3]	276,294		276,000
d	(　 ) 237,001	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,643	100 [ 93.4]	270,496		270,000
e	(　 ) 199,799	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	192,188	100 [ 73.9]	260,065		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -3.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

仙台若林 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,363,466	1,800,441	7,563,025	5,624,740	1,938,285	（　0.9504） 1,842,146	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,194,596 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.33	Ｓ5	387.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	237 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は３０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.33	90.0	77.70	2,723	211,577	6.0	1,269,462
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	75.35	92.0	69.32	2,152	149,177	1.0	149,177
							1.0	149,177
4～ 5	共同住宅	75.35	92.0	69.32	2,174	150,702	1.0	150,702
							1.0	150,702
～

～

計		387.73	91.6	354.98		811,335		1,869,220
								599,758

⑨年額支払賃料	811,335 円　×　12ヶ月　＝　 9,736,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,736,020 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,481 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,200,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,869,220 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 599,758 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 145,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,363,466 円　　　　（　 39,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-36	2,402 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,152 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-37	2,309 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,244
c	２２１３０３２　　　　-38	2,205 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,141

仙台若林 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,200 円	81,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	389,441 円	9,736,020　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,200 円	81,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,800,441 円　（　　　　　　 7,597 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 387.73 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,624,740 円（　　　　　 23,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,363,466 円
②総費用	1,800,441 円
③純収益　①－②	7,563,025 円
④建物等に帰属する純収益	5,624,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,938,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,842,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,194,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）