鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北東21m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０３０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０５０ -19	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１３０５０ -1019	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,518	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,165	100 [ 100.7]	262,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,101	100 [ 100.7]	257,300		257,000
c	(　 ) 212,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,573	100 [ 85.4]	252,427		252,000
d	(　 ) 331,565	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,159	100 [ 132.6]	260,301		260,000
e	(　 ) 364,716	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	372,375	100 [ 140.8]	264,471		264,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

仙台若林 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,030,700	3,384,068	11,646,632	9,738,300	1,908,332	（　0.9504） 1,813,679	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	38,588,915 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	264 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所は分割可能なフロアを想定。２階～５階は１Ｋタイプ、平均専有面積約２７．５㎡、共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	85.0	127.50	2,955	376,763	6.0	2,260,578
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	92.0	138.00	2,068	285,384	2.0	570,768
							1.0	285,384
3～ 4	住宅	120.00	92.0	110.40	2,111	233,054	2.0	466,108
							1.0	233,054
5～ 5	住宅	90.00	88.0	79.20	2,111	167,191	2.0	334,382
							1.0	167,191
～

計		630.00	89.8	565.50		1,295,446		4,097,944
								918,683

⑨年額支払賃料	1,295,446 円　×　12ヶ月　＝　 15,545,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 565.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,545,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 777,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,768,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,097,944 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 918,683 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 223,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,030,700 円　　　　（　 56,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０１２　　　　-23	2,260 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,111 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１３０１２　　　　-27	1,967 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	2,039
c	２２１３０６２　　　　-5	2,298 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,277

仙台若林 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	777,268 円	15,545,352　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,458,600 円	143,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,384,068 円　（　　　　　　 12,818 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,738,300 円（　　　　　 36,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,030,700 円
②総費用	3,384,068 円
③純収益　①－②	11,646,632 円
④建物等に帰属する純収益	9,738,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,908,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,813,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,588,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-5

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　亮治

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区新寺３丁目１０番９｢新寺３－１０－３６｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1.2:1	事務所兼共同住宅ＲＣ5	事務所、寺院、一般住宅等が混在する商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	宮城野通 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 220 ｍ、南 120 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄東西線の徒歩圏で仙台
駅への接近性にも優れる。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

宮城野通駅南東方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅への接近性に優れた旧来からの市街地であり、投資目的による需要も根強く、地価の上昇傾向は今後も続
くものと思料する。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台駅に近接する近隣商業地域で、典型的な需要者は、賃貸マンションを建築し収益を得ることを目的と
する不動産業者及び法人投資家が中心である。地下鉄東西線沿いで交通利便性に優れ、また、仙台中心部への接近性に
も優れていることから、需給は逼迫し、取引に至るケースは少ない状況が続いている。需要の中心は、５００㎡程度の
画地で１億円前半とみられる。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域に存する投資用不動産の取得を目的とする規範性の高い取引事例を中心に収集することができ、市場参加者の
特性を反映した比準価格を試算することができた。収益還元法においては、近年の地価上昇に比べ賃料の上昇が弱く、
更に建築費の高騰も相俟って、収益価格はやや低位に試算された。以上より、代表標準地からの検討結果を踏まえ、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利の影響を受け、仙台駅への接近性に優
れた商業地域への需要は堅調であり、地価は
上昇傾向が続いているが、新型コロナの影響
に注視を要する。

地下鉄東西線が開業したことにより、利便性
が向上し、需要は底堅く、地価は上昇傾向が
続いているが、引き続き新型コロナの影響に
注視を要する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０２０ -132	仙台市若林区		更地	（　）	台形	南西20m市道、角地		２住居 (70,200)
b	２２１３０３０ -71	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (81,256)
c	２２１３０１０ -49	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０２０ -122	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	北西6.3m市道、南東6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,474	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	247,405	100 [ 96.7]	255,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 172,495	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	258,615	100 [ 105.1]	246,066		246,000
c	(　 ) 238,441	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,971	100 [ 96.0]	253,095		253,000
d	(　 ) 211,393	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 87.6]	250,272	100 [ 100.9]	248,040		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

仙台若林 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,318,367	3,249,884	12,068,483	10,442,400	1,626,083	（　0.9490） 1,543,153	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,833,043 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	264 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所を想定。２階～５階は平均専有面積約２９㎡、ワンルームタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	80.0	120.00	2,760	331,200	5.0	1,656,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	150.00	90.0	135.00	2,254	304,290	2.0	608,580
							1.0	304,290
3～ 4	居宅	120.00	90.0	108.00	2,300	248,400	2.0	496,800
							1.0	248,400
5～ 5	居宅	90.00	85.0	76.50	2,346	179,469	2.0	358,938
							1.0	179,469
～

計		630.00	86.9	547.50		1,311,759		3,617,118
								980,559

⑨年額支払賃料	1,311,759 円　×　12ヶ月　＝　 15,741,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 547.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,741,108 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 791,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,045,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,617,118 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 980,559 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 238,751 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,318,367 円　　　　（　 58,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０６２　　　　-3	1,955 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,353 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１３０６２　　　　-5	2,298 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,419
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	608,000 円	152,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	633,484 円	15,837,108　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,550,400 円	152,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,249,884 円　（　　　　　　 12,310 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,442,400 円（　　　　　 39,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,318,367 円
②総費用	3,249,884 円
③純収益　①－②	12,068,483 円
④建物等に帰属する純収益	10,442,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,626,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,543,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,833,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）