鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０５０ -19	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０３０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
d	２２１３０２０ -87	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北7.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,565	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,838	100 [ 134.5]	254,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,872	100 [ 94.0]	276,460		276,000
c	(　 ) 212,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,573	100 [ 83.7]	257,554		258,000
d	(　 ) 219,246	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,508	100 [ 81.3]	276,148		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +30.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

仙台若林 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,629,230	3,797,156	15,832,074	11,032,200	4,799,874	（　0.9266） 4,447,563	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	94,629,000 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.44	ＲＣ4	701.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	542 ㎡	11.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し。２階～４階は共同住宅で１Ｋタイプ、平均専有面積約２７．５㎡、各階６戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.44	95.0	166.67	3,025	504,177	5.0	2,520,885
							0.0	0
2～ 2	住宅	175.44	95.0	166.67	2,128	354,674	1.0	354,674
							0.0	0
3～ 3	住宅	175.44	95.0	166.67	2,149	358,174	1.0	358,174
							0.0	0
4～ 4	住宅	175.44	95.0	166.67	2,171	361,841	1.0	361,841
							0.0	0
～

計		701.76	95.0	666.68		1,578,866		3,595,574
								0

⑨年額支払賃料	1,578,866 円　×　12ヶ月　＝　 18,946,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 666.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,946,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,031,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,595,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,595,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,629,230 円　　　　（　 36,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-28	2,106 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,128 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-29	1,990 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,162
c	２２１３０３２　　　　-30	2,027 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,027

仙台若林 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	162,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	825,056 円	20,626,392　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,652,400 円	162,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,797,156 円　（　　　　　　 7,006 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 701.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,032,200 円（　　　　　 20,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,629,230 円
②総費用	3,797,156 円
③純収益　①－②	15,832,074 円
④建物等に帰属する純収益	11,032,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,799,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,447,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,629,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-3

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　西山　敦

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区荒町７３番１				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務高度地区4種 (90,300)
	1:5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北12m県道	水道、ガス、下水	愛宕橋 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道荒井荒町線沿いの近隣型
商業地域。地下鉄南北線愛宕
橋駅より徒歩圏に位置する。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

愛宕橋駅北方

330m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

中心部近接の生活利便性の良好な混在地域。近隣で大学キャンパスの整備が進み、賃貸需要は高まっているが、
供給は少なくかつ間口の狭い短冊型の土地が多いのが難点。当面はそうした地域状況が地価に影響すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中心部に近接する近隣型を主とする商業地域の範囲で、需要者は、事務所ビルや分譲・賃貸マンション
の建設を目的とする法人、不動産業者、個人投資家が主体。優良物件に対する取得意欲は高いが、出物は少ない。旧来
からの商店街で奥行長大の中小規模地が多く、近年、大学キャンパス整備の動きに合わせてアパートの建設も目につく
。需要の中心は、５００㎡程度の更地で１億５０００万円前後、複合不動産については個別性が強く把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とする物件も混在する。仙台駅東口周辺の商業地域においては、コロ
ナ禍で一時的に停滞感はあったが、空室率や賃料に大きな変化は見られない。賃料の遅行性から近年の地価上昇に相応
した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって
代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    263,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で一時的な停滞はあったが、賃料水
準や空室率も大きな変化はない。仙台駅周辺
の開発の動きは継続しており、優良物件への
投資意欲は高い。

近隣型の商業地域で、周辺で進む大学キャン
パス建設への期待感から共同住宅の整備など
が進んでいる。短冊形の小規模地が多いのが
マイナス要因。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０３０ -71	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (81,256)
b	２２１３０５０ -19	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０３０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
d	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北東30m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,495	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	228,189	100 [ 84.2]	271,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 331,565	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	360,882	100 [ 123.2]	292,924		293,000
c	(　 ) 212,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	226,919	100 [ 82.4]	275,387		275,000
d	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	273,550	100 [ 93.3]	293,194		293,000
e	(　 ) 260,518	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,644	100 [ 96.3]	273,774		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

仙台若林 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,003,803	3,393,240	15,610,563	10,917,800	4,692,763	（　0.9601） 4,505,522	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	95,862,170 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.44	Ｓ4	701.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	542 ㎡	11.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～４階は２８㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.44	88.0	154.39	2,874	444,000	6.0	2,664,000
							1.0	444,000
2～ 4	住宅	175.44	90.0	157.90	2,500	395,000	1.0	395,000
							1.0	395,000
～

～

～

計		701.76	89.5	628.09		1,629,000		3,849,000
								1,629,000

⑨年額支払賃料	1,629,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,548,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 628.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,548,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 977,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,570,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,849,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,629,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 396,637 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,003,803 円　　　　（　 35,062 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０２２　　　　-16	1,805 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,874 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０２２　　　　-19	2,714 ( 2,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [ 87.0]	2,826
c	２２１３０２２　　　　-20	3,176 ( 3,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,465

仙台若林 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	158,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	586,440 円	19,548,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 326,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,611,600 円	158,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	158,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,393,240 円　（　　　　　　 6,261 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9601

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 701.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,917,800 円（　　　　　 20,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,003,803 円
②総費用	3,393,240 円
③純収益　①－②	15,610,563 円
④建物等に帰属する純収益	10,917,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,692,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,505,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,862,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）