鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０１０ -95	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南6.9m県道、中間画地		近商 (86,282)
b	２２１３０３０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１３１８０ -66	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m県道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,112	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.5]	183,538	100 [ 84.9]	216,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 212,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	219,972	100 [ 99.1]	221,970		222,000
c	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	266,850	100 [ 123.2]	216,599		217,000
d	(　 ) 260,518	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	269,025	100 [ 123.4]	218,011		218,000
e	(　 ) 136,335	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,925	100 [ 60.8]	228,495		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

仙台若林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,112,800	4,080,733	17,032,067	14,641,500	2,390,567	（　0.9504） 2,271,995	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,340,319 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗とし、２～５階をシングルタイプ平均床面積約３４㎡の住宅とする店舗付共同住宅

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

建物に即応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	3,116	503,234	3.0	1,509,702
							1.0	503,234
2～ 3	住宅	190.00	90.0	171.00	1,870	319,770	2.0	639,540
							1.0	319,770
4～ 5	住宅	190.00	90.0	171.00	1,870	319,770	2.0	639,540
							1.0	319,770
～

～

計		950.00	89.0	845.50		1,782,314		4,067,862
								1,782,314

⑨年額支払賃料	1,782,314 円　×　12ヶ月　＝　 21,387,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,387,768 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 1,224,595 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,643,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,067,862 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,782,314 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 431,226 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,112,800 円　　　　（　 65,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０１２　　　　-88	3,786 ( 3,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,116 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１３０１２　　　　-90	3,225 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	215,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	656,033 円	21,867,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	215,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,080,733 円　（　　　　　　 12,752 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,641,500 円（　　　　　 45,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,112,800 円
②総費用	4,080,733 円
③純収益　①－②	17,032,067 円
④建物等に帰属する純収益	14,641,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,390,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,271,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,340,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-2

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小野寺　和夫

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区河原町１丁目２７８番１外｢河原町１－４－６｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ5	小売店舗、共同住宅等が混在する既成商業地域	北東9m市道	水道、ガス、下水	河原町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄河原町駅に近い旧来か
らの商業地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

河原町駅南東方

170m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

都市計画道路宮沢根白石線（予定）にも近く、さらなる再開発が期待されているが、工事が進み地価へ強く影響
するのは、少し先になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市南部の地下鉄に近い商業地域全般。需要者の中心は不動産投資家、マンション業者、地元に地縁の
ある商店経営者。旧来からの商業地であり、近隣型の商店街は衰退化傾向にあるものの、マンションやアパートの需要
は根強い。取引の中心となる価格帯は、取引規模や取引事情により異なることから見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は自用の店舗が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、地下鉄駅に近い商業地
域としての特性をより適切に反映し、実証性において優る比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地
との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[123.4]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東西線開業後交通体系の整備が進み、市全体
へのアクセスが向上し生活上の利便性が高ま
っている。マンション適地等に対する需要は
底堅い。

都市計画道路宮沢根白石線開通に向け、近隣
地域周辺は、市街地再開発事業により街区が
整備されてきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０３０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	２２１３１３０ -52	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北東30m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１３０６０ -21	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１３１８０ -66	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,178	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,573	100 [ 100.5]	214,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 257,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,872	100 [ 112.3]	231,409		231,000
c	(　 ) 260,518	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,644	100 [ 116.5]	226,304		226,000
d	(　 ) 244,106	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	244,824	100 [ 106.6]	229,666		230,000
e	(　 ) 136,335	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,835	100 [ 65.4]	210,757		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

仙台若林 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,498,425	4,167,497	17,330,928	14,982,000	2,348,928	（　0.9504） 2,232,421	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	47,498,319 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の利用状況より、１階を店舗、２～５階はワンルームタイプの共同住宅と判定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮し、有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	3,094	499,681	6.0	2,998,086
							0.0	0
2～ 3	住宅	190.00	90.0	171.00	1,898	324,558	1.0	324,558
							1.0	324,558
4～ 4	住宅	190.00	90.0	171.00	1,936	331,056	1.0	331,056
							1.0	331,056
5～ 5	住宅	190.00	90.0	171.00	1,955	334,305	1.0	334,305
							1.0	334,305
～

計		950.00	89.0	845.50		1,814,158		4,312,563
								1,314,477

⑨年額支払賃料	1,814,158 円　×　12ヶ月　＝　 21,769,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,769,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,112,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,137,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,312,563 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,314,477 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 320,055 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,498,425 円　　　　（　 67,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３１８２　　　　-3	1,863 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３１８２　　　　-41	1,861 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,959
c	２２１３１８２　　　　-27	1,765 ( 1,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,940

仙台若林 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	220,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	667,497 円	22,249,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	220,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,167,497 円　（　　　　　　 13,023 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,982,000 円（　　　　　 46,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,498,425 円
②総費用	4,167,497 円
③純収益　①－②	17,330,928 円
④建物等に帰属する純収益	14,982,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,348,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,232,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,498,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）