鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１８０ -79	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m市道、西4m、角地		２住居 (60,200)
b	２２１３１８０ -43	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、北4m、二方路		２住居 (60,160)
c	２２１３０４０ -35	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２２１３０３０ -114	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.6m私道、中間画地		２住居 (60,184)
e	２２１３１８０ -74	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,795	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,935	100 [ 104.0]	90,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,300
b	(　 ) 97,045	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,950	100 [ 102.0]	95,049		95,000
c	(　 ) 96,968	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,616	100 [ 100.0]	98,616		98,600
d	(　 ) 104,437	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	95,347	100 [ 100.0]	95,347		95,300
e	(　 ) 88,883	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	94,871	100 [ 98.8]	96,023		96,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,200 円／㎡]

仙台若林 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,892,668	710,836	3,181,832	2,659,800	522,032	（　0.9674） 505,014	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,978,565 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.20	Ｗ2	200.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	232 ㎡	15.4 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積３３．４㎡（６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.20	100.0	100.20	1,552	155,510	2.0	311,020
							1.0	155,510
2～ 2	住宅	100.20	100.0	100.20	1,584	158,717	2.0	317,434
							1.0	158,717
～

～

～

計		200.40	100.0	200.40		314,227		628,454
								314,227

⑨年額支払賃料	314,227 円　×　12ヶ月　＝　 3,770,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,770,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 200,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,810,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	628,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,227 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,510 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,892,668 円　　　　（　 16,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０２２　　　　-15	1,612 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０６２　　　　-6	1,714 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,648
c	２２１３０５２　　　　-6	1,613 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,681

仙台若林 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,300 円	34,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	200,536 円	4,010,724　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,836 円　（　　　　　　 3,064 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,659,800 円（　　　　　 11,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,892,668 円
②総費用	710,836 円
③純収益　①－②	3,181,832 円
④建物等に帰属する純収益	2,659,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	522,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	505,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,978,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -26

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小野寺　和夫

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区若林５丁目１８番６｢若林５－４－３９｣				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西4m私道	水道、ガス、下水	河原町 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号バイパス西側背後の
既成住宅地域。行止り道路、
一方通行路が多い。

街

路

基準方位北、　　４
ｍ私道

交通

施設

河原町駅南東方

2.0km

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

築古建物の建替えや画地の細分化が進行しており、当分の間上昇傾向は続くものと考えられる。一方で、行止り
の道路がみられる等、整然とした街区形成はないことから、将来にわたって高い上昇が続くことは考えにくい。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広瀬川左岸沿いに位置する既成住宅地域。需要者は市内に勤務するサラリーマン層が中心。分譲目的やア
パート建設目的の不動産業者等の需要もある。街路条件が劣る画地が多く、地下鉄東西線沿線地域に比べ割安感がある
。既存画地を細分した宅地分譲が多く土地単価は上昇傾向にあるが、上昇率は弱い。取引の中心価格帯は、更地で１，
９００万～２，２００万円、新築戸建住宅で３，３００万～４，８００万円。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準が最近の地価上昇に十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[101.0]

100
[158.8]

[100.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区の取引件数は減少傾向。交通体系の整
備で強い上昇傾向にあったが、利用客増加は
一段落し特別な需要もなく、地価上昇はやや
拡大程度に縮小。

行止りや一方通行の多い住宅地であるが、中
心市街地に比較的近く、割安感もあって一定
の根強い需要が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +48.4
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３１８０ -79	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m市道、西4m、角地		２住居 (60,200)
b	２２１３１８０ -42	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１３０４０ -35	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２２１３０４０ -1004	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１３０１０ -1022	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、南2.5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,795	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	91,876	100 [ 95.7]	96,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,000
b	(　 ) 93,386	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,026	100 [ 98.9]	93,050		93,100
c	(　 ) 96,968	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,616	100 [ 102.0]	96,682		96,700
d	(　 ) 99,478	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	97,278	100 [ 104.8]	92,823		92,800
e	(　 ) 81,259	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,391	100 [ 91.7]	87,667		87,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,800 円／㎡]

仙台若林 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,539,566	792,179	3,747,387	3,164,160	583,227	（　0.9687） 564,972	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,282,000 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.59	Ｗ2	235.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	232 ㎡	15.4 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約５９㎡、各階２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	117.59	100.0	117.59	1,659	195,082	2.0	390,164
							1.0	195,082
2～ 2	共同住宅	117.59	100.0	117.59	1,676	197,081	2.0	394,162
							1.0	197,081
～

～

～

計		235.18	100.0	235.18		392,163		784,326
								392,163

⑨年額支払賃料	392,163 円　×　12ヶ月　＝　 4,705,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,705,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 386,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,439,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,326 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,163 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,539,566 円　　　　（　 19,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３１８２　　　　-26	1,740 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,715 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０５２　　　　-6	1,613 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,715
c	２２１３１８２　　　　-38	1,430 ( 1,429)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,708

仙台若林 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	41,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,779 円	4,825,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	41,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,179 円　（　　　　　　 3,415 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

27 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 235.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,164,160 円（　　　　　 13,639 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,539,566 円
②総費用	792,179 円
③純収益　①－②	3,747,387 円
④建物等に帰属する純収益	3,164,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	583,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,282,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）