別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
仙台若林 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -23 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区二軒茶屋６３番１６外
｢二軒茶屋９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北4m私道 水道、ガス、下水 連坊

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近く地下鉄駅が徒歩
圏にある既成住宅地域。街路
条件は良好とは言えない。		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 連坊駅北東方

320m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に比較的近い既成住宅地域。地下鉄駅が徒歩圏にあり、アパートもよく見られる。需要は安定しているが
供給は限定的。新型コロナによる一時的な停滞はあったが、地価は強含みのまま推移して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄東西線・連坊駅もしくは薬師堂駅周辺の住宅地域。需要者は、中心部への接近性や居住
環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。土地については、最近の地価上昇に連動して小規模に分割しての分
譲がよく見られる。供給が少ないために、売り手市場の状況が続いており、コロナ禍で一時的に停滞はあったものの需
要は高い。土地は１８０㎡前後で３０００万円を超え、新築戸建物件は６０００万円前後が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地取引は自用目的が中心ではあるが、地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして土地を取得する動きも見
られる。一方で、賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場にはなっておらず、また賃料水準には一定の
上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準
とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若林区内の不動産市場は、コロナ禍で停滞は
あったものの、住宅地を中心に堅調に推移し
ている。地下鉄駅徒歩圏は特に需要が高い。


街路条件に難のある箇所も見られるが、地下
鉄駅に近く、中心部との接近性が良いために
需要は安定。画地細分化による高値取引が進
んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１３０
４０
-1003		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ２２１３０
２０
-135		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２２１３０
２０
-95		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２２１３０
２０
-70		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
e ２２１３０
４０
-2		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,094  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
205,157 		 100
[ 109.9]
186,676 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
212,424  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
212,845 		 100
[ 114.2]
186,379 
186,000 
c (　           ) 
218,341  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
218,127 		 100
[ 117.3]
185,957 
186,000 
d (　           ) 
201,996  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
203,184 		 100
[ 113.1]
179,650 
180,000 
e (　           ) 
237,001  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
250,142 		 100
[ 131.6]
190,078 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



仙台若林 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,460,937 
548,720 
2,912,217 
1,987,920 
924,297 		 （　0.9761）
902,206 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     19,613,174 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   160 ％   177 ㎡     10.5 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２５㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,957 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,996 
150,000 		 1.0  150,000 
1.0  150,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

297,000 		 297,000 
297,000 
⑨年額支払賃料        297,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,564,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,564,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,385,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,822 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,460,937 円　　　　（　        19,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２１３０２２
　　　　-8		 2,120  
(   2,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,121 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,957 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２１３０２２
　　　　-9		 1,821  
(   1,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,785 
c ２２１３０２２
　　　　-12		 2,368  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
2,254 
仙台若林 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,200 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,920 円  　　　        3,564,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         548,720 円　（　　　　　　         3,100 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9761    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,987,920 円  
（　　　　　        11,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,460,937 円      
②総費用 548,720 円      
③純収益　①－② 2,912,217 円      
④建物等に帰属する純収益 1,987,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 924,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 902,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,613,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
仙台若林 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -23 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区二軒茶屋６３番１６外
｢二軒茶屋９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北4m私道 水道、ガス、下水 連坊

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅徒歩圏内にある旧来
からの住宅地域であるが街路
条件では劣る。		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 連坊駅北東方

320m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成した地域で、地下鉄東西線開業後に利便性が向上したことから、宅地を細分化したミニ開発
も見られる。都心部に近い住宅地への需要は衰えておらず、地価は上昇傾向を維持すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線連坊駅・薬師堂駅周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする
個人である。住宅地域として熟成した地域であるが、地下鉄東西線開業後に利便性が向上したことから、戸建住宅需要
が増加しており、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は更地で３３００万円程度、宅地を細分化した新築戸建で
は４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を
意識した土地取引は比較的少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に
留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄東西線沿線を中心に利便性の良い地域
の地価上昇が継続しているが、利便性が劣る
周辺地域においては地価上昇は緩やかになっ
てきた。

地下鉄東西線「連坊」駅より徒歩圏内で利便
性が高く、地域のイメージは向上した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１３０
６０
-48		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ２２１３０
４０
-1003		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
c ２２１３０
２０
-122		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.3m市道
、南東6m、
二方路
近商

(90,300)
d ２２１３０
４０
-66		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
西5m、角地
２住居

(70,200)
e ２２１３０
３０
-46		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3.8m道路
、東4m、
角地
２住居

(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,962  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
259,191 		 100
[ 130.3]
198,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
194,094  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
205,351 		 100
[ 113.9]
180,291 
180,000 
c (　           ) 
211,393  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[  92.7]
237,914 		 100
[ 130.7]
182,031 
182,000 
d (　           ) 
272,232  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
269,353 		 100
[ 112.2]
240,065 
240,000 
e (　           ) 
178,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
175,318 		 100
[  93.9]
186,707 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



仙台若林 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,909,688 
499,176 
2,410,512 
1,596,360 
814,152 		 （　0.9702）
789,890 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     17,171,522 円　　　　（　     97,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 61.00 Ｗ2 122.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   160 ％   177 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（３０㎡）×４戸の木造アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
61.00 
100.0 
61.00 
1,935 
118,035 		 2.0  236,070 
1.0  118,035 

 2～ 2		 住宅
61.00 
100.0 
61.00 
1,974 
120,414 		 2.0  240,828 
1.0  120,414 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.00 
100.0 
122.00 

238,449 		 476,898 
238,449 
⑨年額支払賃料        238,449 円　×　12ヶ月　＝　       2,861,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,861,388 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       181,763 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,847,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           476,898 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,449 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,448 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     14,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           132 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,909,688 円　　　　（　        16,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２１３０４２
　　　　-1		 2,157  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
2,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,019 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,974 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２２１３０４２
　　　　-2		 2,468  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,099 
c ２２１３０４２
　　　　-4		 1,536  
(   1,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,796 
仙台若林 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,800 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 121,176 円  　　　        3,029,388　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,200 円  　　　　     21,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         499,176 円　（　　　　　　         2,820 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,596,360 円  
（　　　　　         9,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,909,688 円      
②総費用 499,176 円      
③純収益　①－② 2,410,512 円      
④建物等に帰属する純収益 1,596,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 814,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 789,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,171,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,000 円／㎡）