鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０２０ -121	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.4m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１３０２０ -35	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、西4m、角地		１住居 (60,160)
c	２２１３０３０ -126	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２２１３０４０ -43	仙台市若林区		更地	（　）	台形	南西7.8m市道、北西3.4m、角地		２住居 (60,200)
e	２２１３０３０ -55	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,750	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	104,646	100 [ 108.2]	96,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	97,700
b	(　 ) 119,101	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,217	100 [ 115.0]	103,667		105,000
c	(　 ) 115,176	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	122,228	100 [ 114.4]	106,843		108,000
d	(　 ) 100,439	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	107,798	100 [ 111.4]	96,767		97,700
e	(　 ) 92,044	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,897	100 [ 97.9]	96,933		97,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

仙台若林 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,016,448	537,823	2,478,625	2,070,750	407,875	（　0.9702） 395,720	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,602,609 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.66	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	182 ㎡	11.8 m x 15.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積２６㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	78.66	100.0	78.66	1,513	119,013	2.0	238,026
							1.0	119,013
～ 2	居宅	78.66	100.0	78.66	1,544	121,451	2.0	242,902
							1.0	121,451
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		240,464		480,928
								240,464

⑨年額支払賃料	240,464 円　×　12ヶ月　＝　 2,885,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,885,568 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 171,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,953,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,928 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,464 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,241 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,016,448 円　　　　（　 16,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０３２　　　　-14	1,596 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０３２　　　　-15	1,687 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,639
c	２２１３０３２　　　　-16	1,614 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,537

仙台若林 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	125,023 円	3,125,568　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,823 円　（　　　　　　 2,955 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,070,750 円（　　　　　 11,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,016,448 円
②総費用	537,823 円
③純収益　①－②	2,478,625 円
④建物等に帰属する純収益	2,070,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	407,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,602,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -22

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区遠見塚２丁目３０５番４８｢遠見塚２－３２－８｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	薬師堂 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模な開発中心で宅地化が
進んだ既存住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

薬師堂駅南東方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替、空地に建物の新築がある程度で推移
するものと考察した。地価は上昇しているが、天井感から上昇率は徐々に低下するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄東西線「薬師堂」、「卸町」駅の南側かつ仙台バイパスの北西側に位置する最寄駅より徒歩限界
圏以遠の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は、地下鉄駅徒歩圏内の地
域に対する割安感から戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は１８０㎡程度
の更地で１，７００～１，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では市中
心部に近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経
済賃料を収受することが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[101.0]

100
[150.4]

[101.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区の住宅地域はコロナ禍にあって良好な
居住環境を求める動きもあって地価上昇傾向
が続いており、更に上値を探る動きが見られ
る地域も存する。

街路条件は劣るが、中心市街地や地下鉄沿線
との比較において割安感が生じていることか
ら地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０２０ -35	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、西4m、角地		１住居 (60,160)
b	２２１３０４０ -6	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２１３０２０ -121	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.4m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１３０３０ -55	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,101	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.8]	101,650	100 [ 99.8]	101,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 114,314	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	103,380	100 [ 103.4]	99,981		101,000
c	(　 ) 104,750	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,693	100 [ 103.6]	102,020		103,000
d	(　 ) 92,044	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,897	100 [ 99.5]	95,374		96,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

仙台若林 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,053,800	533,956	2,519,844	2,114,750	405,094	（　0.9702） 393,022	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,543,957 円　　　　（　 46,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.66	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	182 ㎡	11.8 m x 15.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積２６㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	78.66	100.0	78.66	1,534	120,664	2.0	241,328
							1.0	120,664
～ 2	住宅	78.66	100.0	78.66	1,565	123,103	2.0	246,206
							1.0	123,103
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		243,767		487,534
								243,767

⑨年額支払賃料	243,767 円　×　12ヶ月　＝　 2,925,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,925,204 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 177,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,987,953 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,534 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,767 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,266 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,053,800 円　　　　（　 16,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３０１２　　　　-29	1,597 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０１２　　　　-32	1,127 ( 1,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,601
c	２２１３０１２　　　　-33	1,094 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,621

仙台若林 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	94,956 円	3,165,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	27,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,956 円　（　　　　　　 2,934 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,114,750 円（　　　　　 11,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,053,800 円
②総費用	533,956 円
③純収益　①－②	2,519,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,114,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,543,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,900 円／㎡）