鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０２０ -69	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２１３１５０ -68	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２１３０２０ -97	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２２１３０２０ -105	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、東4m、準角地		２住居 (60,200)
e	２２１３０６０ -24	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,926	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	163,568	100 [ 100.0]	163,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 134,024	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,931	100 [ 97.0]	146,321		148,000
c	(　 ) 138,558	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,329	100 [ 96.9]	145,850		147,000
d	(　 ) 135,268	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	132,773	100 [ 91.9]	144,476		146,000
e	(　 ) 190,610	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,710	100 [ 112.2]	175,321		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

仙台若林 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,800,390	674,983	3,125,407	2,507,400	618,007	（　0.9702） 599,590	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,034,565 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２２．５㎡、各階４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,841	165,690	1.0	165,690
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,860	167,400	1.0	167,400
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		333,090		333,090
								0

⑨年額支払賃料	333,090 円　×　12ヶ月　＝　 3,997,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,997,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,797,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,800,390 円　　　　（　 23,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３１３２　　　　-4	2,321 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,862 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３１３２　　　　-5	1,754 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,754
c	２２１３０５２　　　　-2	1,636 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,722

仙台若林 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	31,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	159,883 円	3,997,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,983 円　（　　　　　　 4,091 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0939 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,507,400 円（　　　　　 15,196 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,800,390 円
②総費用	674,983 円
③純収益　①－②	3,125,407 円
④建物等に帰属する純収益	2,507,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	618,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	599,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,034,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台若林 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -19

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区中倉１丁目６番９｢中倉１－１９－１４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	薬師堂 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

宮城の萩大通りの東側背後に
形成された小規模画地の多い
既成住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

薬師堂駅南東方

950m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄東西線徒歩圏内にあるため、一定の住宅需要が継続している。今後とも地価は上昇基調で推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄東西線沿線、薬師堂駅、卸町駅周辺の旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙
台市若林区在住の標準的所得者層となっている。新型コロナウイルス感染症がひとまず落ち着く中、住宅需要は回復し
、むしろコロナ禍以前よりも需要は旺盛で、地価の上昇幅は拡大傾向にある。市場の中心価格帯は新築建売住宅で総額
４３００万円程度、更地で総額２５００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅に近く一部にアパート等の賃貸用不動産が認められるものの、居住の快適性を重視する戸建住宅主体の住宅地
のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準
価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以
上、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    148,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区内の住宅地については、新型コロナウ
イルス感染症が一段落する中、全般的に住宅
需要は回復傾向にあり、地価の上昇幅は拡大
している。

地下鉄駅徒歩圏で、その良好な利便性等から
住宅需要は堅調に推移している一方、供給は
限定的であり、依然として地価は上昇基調に
ある。

西側道路で日照、通風等居住の快適性がやや
優れるものの、変動状況としては特段の要因
はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３０５０ -96	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２１３０５０ -115	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２１３０２０ -97	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２２１３０２０ -69	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２２１３１５０ -68	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,777	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	148,022	100 [ 100.0]	148,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 126,056	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	145,427	100 [ 97.0]	149,925		151,000
c	(　 ) 138,558	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,775	100 [ 100.0]	140,775		142,000
d	(　 ) 159,926	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	162,618	100 [ 100.0]	162,618		164,000
e	(　 ) 134,024	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	143,324	100 [ 100.0]	143,324		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

仙台若林 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,151,342	556,689	2,594,653	1,965,600	629,053	（　0.9674） 608,546	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,229,261 円　　　　（　 80,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	Ｗ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２４．７㎡（６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	1,729	127,946	2.0	255,892
							1.0	127,946
2～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	1,764	130,536	2.0	261,072
							1.0	130,536
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		258,482		516,964
								258,482

⑨年額支払賃料	258,482 円　×　12ヶ月　＝　 3,101,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,101,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 162,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,083,495 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	516,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,482 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,151,342 円　　　　（　 19,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３１３２　　　　-5	1,754 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,764 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１３０５２　　　　-3	1,317 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,697
c	２２１３０５２　　　　-2	1,636 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,850

仙台若林 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,289 円	3,245,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,689 円　（　　　　　　 3,374 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,965,600 円（　　　　　 11,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,151,342 円
②総費用	556,689 円
③純収益　①－②	2,594,653 円
④建物等に帰属する純収益	1,965,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	629,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	608,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,229,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,200 円／㎡）