別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台若林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -15 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区沖野６丁目３０８番５ ｢沖野６－３２－７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５１年頃に開発された比 較的区画が整然としている住 宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 河原町駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した 。地価は割安感から上昇傾向であるが、天井感から徐々に上昇率は低下するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内で国道４号線の東側に存する既存住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的と する個人である。近時は低金利等により、戸建住宅需要が多い状況続いているが、一服感のあった地価は再び上昇傾向 を強めている状況である。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で１，７００～１，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により 投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはで きなかった。従って本件においては、比準価格を標準に、指定基準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若林 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区の住宅地域はコロナ禍にあって良好な 居住環境を求める動きもあって地価上昇傾向 が続いており、更に上値を探る動きが見られ る地域も存する。 地下鉄駅から遠隔に位置するが、居住環境は 比較的良好であり、割安感から地価上昇が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％ +5.7 ％