別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台若林 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -13 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅等が建ち 並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 荒井 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 調整区域内に開発された住宅 地域。周辺には水田が広がる が区画整理済団地に近接。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 荒井駅南方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発された住宅地域で、北側の住宅団地（荒井地区）の影響を受け、割安感などから需要が 見込まれるが、供給は限定的である。当面、地価は堅調に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若林区を中心とする仙台市東部郊外に展開される農家集落地域やそれに隣接する住宅地域一帯の範囲で ある。需要者は周辺在住者の他に、北側で開発が進んだ荒井地区の住宅団地との比較で割安感を求める層も含まれる。 市街化調整区域内の宅地ということで一定の規制は予想されるが、標準地周辺の不動産需要は概ね安定的に推移してい る。総額や建物次第で単価が大きく変動する地域にあり、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落に隣接する地域にあって、戸建住宅の需要が一般的と判断される。当該地域においては、 自用の住宅の建築を目的とする取引が中心となり、賃貸市場が形成されてはいない。よって、代替性を有する市街化調 整区域内の取引事例を基にした比準価格を標準とし、隣接区の調整区域内の公示地・基準地の動向も検討の上、標準価 格を以下の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区内の不動産市場は、コロナ禍で停滞は あったものの、住宅地を中心に堅調に推移し ている。地下鉄駅徒歩圏は特に需要が高い。 市街化調整区域に開発された住宅地域で、周 囲に農地も多い。北方の市街化区域の大規模 住宅団地に比べ割安感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％