別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台若林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小野寺　和夫   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、事業所が 混在する農地の多い 住宅地域 南5m私道 水道、下水 荒井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に農家住宅、事業所 等が混在する農家集落地域。 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 荒井駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 震災の津波による被害を受けたが、東方の海岸沿いに堤防機能を備えた東部復興道路が開通し（令和元年１１月 ３０日）、住環境は安全の面で向上してきており、地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若林区を中心とした仙台市東部の市街化調整区域の圏域。需要者は地縁を有する法人が主であり、個人に よる需要は少ない。近接した市街化区域では土地区画整理事業が盛んに行われており、利便性の向上もあり地価は堅調 に推移している。更地は７００～３，０００万円と幅があり、取引の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパート等の収益物件が見られない。当該地域における取引は自用目的が中心で、賃貸市場が形成されて いないため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [106.1] 100 100 [102.0] 100 [162.7] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東西線沿線を中心に地価が上昇し、地価の割 安な周辺地域へも波及してきている。終点駅 である荒井地区は殊に強い上昇を示している 。 仙台市東部の農家集落地域であるが、近接し た地域で土地区画整理事業が進み大型店舗等 が出店し、利便性が向上し地価は堅調に推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％