別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台若林 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区連坊２丁目７番４ ｢連坊２－７－６｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 連坊 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に土地区画整理 事業により開発された住宅地 域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 連坊駅北方 390m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い熟成した住宅地域で、地下鉄駅まで徒歩圏にある。高値感もあるが、落ち着いた居住環境で需要は 安定している。新型コロナによる一時的な停滞を経て、当面、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄東西線・連坊駅もしくは宮城野通駅、薬師堂駅周辺の住宅地域で、需要者は、中心部へ の接近性や居住環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。土地については、小規模に分割しての分譲も近年、 よく見られる。供給が少ないために、売り手市場の状況が続いており、コロナ禍による停滞もあったが、需要は安定し ている。土地は１５０㎡前後で３５００万円前後、新築戸建物件は６０００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とする取引が中心となる。地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして土地を取得する動きも見ら れるが、賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場にはなっておらず、また賃料水準には一定の上限があ るため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収 益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    177,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [ 77.3] [100.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区内の不動産市場は、コロナ禍で停滞は あったものの、住宅地を中心に堅調に推移し ている。地下鉄駅徒歩圏は特に需要が高い。 地下鉄東西線連坊駅より徒歩圏に位置し、住 環境は良好である。地価は、コロナ禍で一時 的な停滞はあったが、上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％