鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０７０ -104	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２２１２０５０ -101	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北35m、東15m、三方路		工専 (70,200)
c	２２１２０２０ -100	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
d	２２１２０１０ -55	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、東8m、二方路		工専特別用途地区 (60,200)
e	２２１２０２０ -67	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	南12m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,900	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,131	100 [ 178.6]	49,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,400
b	(　 ) 30,897	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,338	100 [ 63.1]	48,079		49,500
c	(　 ) 61,805	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,884	100 [ 136.6]	48,231		49,700
d	(　 ) 69,517	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,270	100 [ 147.0]	49,163		50,600
e	(　 ) 71,475	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,477	100 [ 155.1]	48,019		49,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +90.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

仙台宮城野 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成工業地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	161,208,583	41,355,750	119,852,833	99,280,000	20,572,833	（　0.9745） 20,048,226	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	435,831,000 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	6,300.00	Ｓ3	12,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	19,800 ㎡	100.0 m x 200.0 m	前面道路：道路　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し（シングルテナント）の事務所兼倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟・一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事務所・倉庫	12,850.00	100.0	12,850.00	1,095	14,070,750	6.0	84,424,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		12,850.00	100.0	12,850.00		14,070,750		84,424,500
								0

⑨年額支払賃料	14,070,750 円　×　12ヶ月　＝　 168,849,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	168,849,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,442,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	160,406,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,424,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 802,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	161,208,583 円　　　　（　 8,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０５２　　　　-26	1,057 ( 1,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０５２　　　　-25	1,556 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,300,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,442,450 円	168,849,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,801,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,892,000 円	1,460,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,460,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,460,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,355,750 円　（　　　　　　 2,089 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,460,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 12,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,280,000 円（　　　　　 5,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	161,208,583 円
②総費用	41,355,750 円
③純収益　①－②	119,852,833 円
④建物等に帰属する純収益	99,280,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,572,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,048,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,831,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 9-3

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

986,000,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区港４丁目１番２				②地積　(㎡)	19,800 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区 (70,200)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ3	大規模倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域	北30m道路、三方路	水道、ガス、下水	中野栄 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 400 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地乃至流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　 20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

東北唯一の国際拠点港湾であ
る仙台塩釜港内の工業地域

街

路

３０ｍ道路

交通

施設

中野栄駅東方

2.9km

法令

規制

工専
(70,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台塩釜港の拠点である大規模工業地域。ふ頭再編改良事業等も進行。工場や物流施設等が集積し、東北地方に
おける拠点及び北海道との結節点として事業用地の需要は好調、地価水準は上昇基調で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

工場地乃至流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台塩釜港を中心とし、仙台市及び隣接市町の工業地域全域。主たる需要者は、自社利用を前提とする
物流や製造業関連の大手企業である。当地域は、各種交通インフラ網を活用できる東北地方の拠点及び北海道との結節
点であり交通利便性の観点から優位性を有することから、物流業を中心とした事業用地の需要は引き続き好調である。
取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台塩釜港内の大規模工業地域に位置し、賃料収入の取得を企図した賃貸用物流倉庫等も見られるが、賃料水準には最
近の地価上昇が十分反映されておらず、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから収益価格は低位に試算
された。また、主たる需要者の属性並びに当該地域では自社利用の工場・倉庫が多い点等も勘案し、収益価格は参考に
とどめ、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国際物流はコロナ禍により、製造業のサプラ
イチェーンに影響を与える場面も見られるが
、国内物流はｅコマースの拡大もあり引き続
き好調。

仙台塩釜港に隣接する港湾工業地域。近接す
る蒲生北部土地区画整理事業は換地処分の公
告がなされ、当地域と一体化して工業地域を
構成する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０３０ -57	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m市道、中間画地		工業特別用途地区地区計画等 (70,200)
b	２２１２０２０ -100	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		工専特別用途地区 (200,200)
c	２２１２０１０ -55	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、東8m、二方路		工専特別用途地区 (60,200)
d	２２１２０３０ -18	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		準工高度地区4種特別用途地区 (70,200)
e	２２１２０５０ -101	多賀城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北35m、東15m、三方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,658	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,279	100 [ 109.2]	47,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	49,300
b	(　 ) 61,805	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,699	100 [ 130.5]	50,344		51,900
c	(　 ) 69,517	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	75,113	100 [ 150.8]	49,810		51,300
d	(　 ) 57,955	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,444	100 [ 125.3]	45,845		47,200
e	(　 ) 30,897	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,338	100 [ 67.0]	45,281		46,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

仙台宮城野 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成工業地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	159,511,650	41,355,750	118,155,900	99,280,000	18,875,900	（　0.9745） 18,394,565	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	399,881,848 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	6,300.00	Ｓ3	12,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	19,800 ㎡	98.0 m x 194.0 m	前面道路：道路　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し倉庫を想定（駐車場料金は月額支払賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	12,850.00	100.0	12,850.00	1,095	14,070,750	6.0	84,424,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		12,850.00	100.0	12,850.00		14,070,750		84,424,500
								0

⑨年額支払賃料	14,070,750 円　×　12ヶ月　＝　 168,849,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	168,849,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,130,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	158,718,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,424,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 793,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	159,511,650 円　　　　（　 8,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０３２　　　　-23	1,053 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０２２　　　　-45	963 ( 961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,014
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,300,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,442,450 円	168,849,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,801,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,892,000 円	1,460,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,460,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,460,000 円	1,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,355,750 円　（　　　　　　 2,089 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,460,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 12,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,280,000 円（　　　　　 5,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	159,511,650 円
②総費用	41,355,750 円
③純収益　①－②	118,155,900 円
④建物等に帰属する純収益	99,280,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,875,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,394,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 399,881,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）