鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -67	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	南12m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
b	２２１２０７０ -108	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西26m市道、東7m、二方路		工専 (60,200)
c	２２１２０２０ -100	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２２１２０５０ -110	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北36m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
e	２２１２０７０ -35	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,475	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,548	100 [ 82.3]	90,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,600
b	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	74,786	100 [ 84.8]	88,191		88,200
c	(　 ) 61,805	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,699	100 [ 73.9]	88,903		88,900
d	(　 ) 81,429	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,686	100 [ 90.8]	93,267		93,300
e	(　 ) 65,565	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,843	100 [ 79.7]	91,396		91,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

仙台宮城野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,302,932	25,657,737	81,645,195	59,704,000	21,941,195	（　0.9497） 20,837,553	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	452,990,283 円　　　　（　 34,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ3	7,747.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	13,223 ㎡	85.4 m x 154.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	7,747.13	100.0	7,747.13	1,184	9,172,602	6.0	55,035,612
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,747.13	100.0	7,747.13		9,172,602		55,035,612
								0

⑨年額支払賃料	9,172,602 円　×　12ヶ月　＝　 110,071,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,071,224 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,302,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,769,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,035,612 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 533,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,302,932 円　　　　（　 8,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-18	1,053 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０４２　　　　-17	1,377 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,159
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,634,000 円	878,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,302,137 円	110,071,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,010,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,955,600 円	878,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	878,000 円	878,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	878,000 円	878,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,657,737 円　（　　　　　　 1,940 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	878,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,704,000 円（　　　　　 4,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,302,932 円
②総費用	25,657,737 円
③純収益　①－②	81,645,195 円
④建物等に帰属する純収益	59,704,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,941,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,837,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,990,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 9-1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　青田　令子

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区苦竹３丁目１番１５｢苦竹３－４－５｣				②地積　(㎡)	13,223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）特別用途地区駐車付置義務
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ3	大規模物流施設、工場、事業所等のある工業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	苦竹 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場・流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

公共施行の土地区画整理によ
る旧来からの工業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

苦竹駅東方

900m

法令

規制

工専
(60,200)
特別用途地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状維持と予測する。仙台都市圏の主要な工業団地で、市中心部への接近性に優れ、震災以降は事業
者の設備投資も活発で、コロナ禍にあるものの、物流用地の需要を中心に地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場・流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮城野区のうち対象地周辺から仙台港及び若林区卸町・六丁の目等にかけての工業・流通業務地域一円
。需要者の中心は、自己の業務を目的とする卸売・運輸関連の法人。広域的な営業・物流拠点としてのポテンシャルが
増大していることに加えて、ｅコマースの進展が取引の活性化に拍車をかけ、地価の上昇が続いている。業種・経営規
模等により指向する土地面積も様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の業務用不動産が多い工業地域であり、建物の賃貸借は関連会社間のものが多く、また投資用の賃貸物件は一部の
大型物流倉庫に限定されるなど、当該類似の不動産に係る賃貸市場が未成熟で収益価格が有力な指標とならない。よっ
て市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資額の増加及び物流網の拡大等の影響
で、物流施設の事業用地の需要が高く、立地
に優れる物件はコロナ禍でも需要は堅調であ
る。

街路等の産業基盤が充実していて多くの事業
者が集積し、最寄り消費地への接近性を兼ね
備えた希少性から需要が高く、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０５０ -110	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北36m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
b	２２１２０７０ -35	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２２１２０２０ -100	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２２１２０１０ -55	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、東8m、二方路		工専特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,429	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,093	100 [ 91.8]	92,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 65,565	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,761	100 [ 84.6]	87,188		87,200
c	(　 ) 61,805	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,193	100 [ 70.5]	93,891		93,900
d	(　 ) 69,517	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,069	100 [ 81.6]	87,094		87,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

仙台宮城野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,756,074	25,671,682	82,084,392	56,543,200	25,541,192	（　0.9497） 24,256,470	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	527,314,565 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ3	7,747.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	13,223 ㎡	85.4 m x 154.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	7,747.13	100.0	7,747.13	1,189	9,211,338	6.0	55,268,028
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,747.13	100.0	7,747.13		9,211,338		55,268,028
								0

⑨年額支払賃料	9,211,338 円　×　12ヶ月　＝　 110,536,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,536,056 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,316,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,219,974 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,268,028 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 536,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,756,074 円　　　　（　 8,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-45	963 ( 961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,195 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０２２　　　　-44	1,163 ( 1,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,634,000 円	878,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,316,082 円	110,536,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,010,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,955,600 円	878,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	878,000 円	878,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	878,000 円	878,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,671,682 円　（　　　　　　 1,941 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	878,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,543,200 円（　　　　　 4,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,756,074 円
②総費用	25,671,682 円
③純収益　①－②	82,084,392 円
④建物等に帰属する純収益	56,543,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,541,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,256,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527,314,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）