鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -103	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北23m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
b	２２１２０２０ -1001	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,400)
c	２２１２０１０ -111	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
d	２２１２０１０ -92	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２２１２０１０ -2	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 330,989	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	349,074	100 [ 65.5]	532,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	533,000
b	(　 ) 324,197	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,567	100 [ 61.4]	564,441		564,000
c	(　 ) 530,019	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	542,209	100 [ 92.2]	588,079		588,000
d	(　 ) 567,638	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	587,505	100 [ 87.3]	672,973		673,000
e	(　 ) 425,583	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,032	100 [ 86.4]	512,769		513,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,232,808	11,011,305	37,221,503	29,078,700	8,142,803	（　0.9266） 7,545,121	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	160,534,489 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	322.00	ＲＣ6	1,803.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	634 ㎡	16.6 m x 38.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、住宅部は少人数世帯向けで　平均専有面積約４１㎡

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	193.00	75.0	144.75	3,500	506,625	6.0	3,039,750
							0.0	0
2～ 6	住宅	322.00	90.0	289.80	2,450	710,010	2.0	1,420,020
							1.0	710,010
～

～

～

計		1,803.00	88.4	1,593.75		4,056,675		10,139,850
								3,550,050

⑨年額支払賃料	4,056,675 円　×　12ヶ月　＝　 48,680,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,593.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,680,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,488,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,272,095 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,139,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,550,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 864,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,232,808 円　　　　（　 76,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-37	2,291 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-39	1,724 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,910
c	２２１２０４２　　　　-24	2,514 ( 2,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,565

仙台宮城野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,135,000 円	427,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,488,005 円	49,760,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 751,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,355,400 円	427,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	854,000 円	427,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,011,305 円　（　　　　　　 17,368 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	427,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,803.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,078,700 円（　　　　　 45,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,232,808 円
②総費用	11,011,305 円
③純収益　①－②	37,221,503 円
④建物等に帰属する純収益	29,078,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,142,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,545,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,534,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-10

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

345,000,000 円

１㎡当たりの価格

544,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区鉄砲町中３番１０外				②地積　(㎡)	634 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	事務所兼共同住宅ＲＣ6	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	仙台 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗・事務所併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ここ数年の間に急速にマンシ
ョン等の建築が進み、変化が
著しい地域である。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

仙台駅北東方

950m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ここ数年の間に仙台駅徒歩圏の街路条件が良好なマンション街に変貌した。仙台駅東口の再開発も進行しており
、今後も熟成度を高めて、地価の上昇傾向が続くと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗・事務所併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 561,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

土地区画整理がなされた地域内に位置しているが、換地処分後マンション建築が進み、街並みが大きく変貌を遂げた地
区である。同一需給圏は市内の青葉区を含む既成市街地であり、個人・事業法人による賃貸マンション用地需要や、デ
ィベロッパーによる分譲マンション用地需要が根強いが、新型コロナの影響で商業用途の需要は様子見状態にある。取
引の中心は総額１～５億円程度。周辺環境の整備、熟成と金融緩和を背景に、地価は依然上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

両試算価格には開差が生じたが比準価格は区画整理地内等の取引事例を主にして試算しており信頼性は高いと思料する
。収益価格は賃料水準等が想定条件に基づくため、信頼性の点では比準価格にやや劣るが、近隣地域では投資採算性に
着目した土地取得も有ることから、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標
準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 365,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

545,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    509,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも
波及し、全用途において地価上昇傾向は継続
しているが、新型コロナの沈静化により伸び
は加速している。

ここ数年の間にマンション建築が進んで空地
の多かった街並みが大きく変貌を遂げた。こ
の傾向は今後も持続し、街の熟成度が高まる
と思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -3	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	２２１２０１０ -111	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
c	２２１２０１０ -92	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
d	２２１２０２０ -103	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北23m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
e	２２１２０３０ -92	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,500	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,641	100 [ 84.2]	446,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 530,019	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	540,089	100 [ 94.0]	574,563		575,000
c	(　 ) 567,638	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	583,532	100 [ 82.6]	706,455		706,000
d	(　 ) 330,989	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,278	100 [ 65.9]	511,803		512,000
e	(　 ) 311,349	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,265	100 [ 56.4]	562,527		563,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -44.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 561,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,775,855	11,262,193	37,513,662	29,334,900	8,178,762	（　0.9490） 7,761,645	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	165,141,383 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	322.00	ＲＣ6	1,803.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	634 ㎡	16.6 m x 38.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～６階共同住宅（少人数向けファミリータイプ、平均約３２㎡、４５戸）。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

廊下、階段、エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	193.00	75.0	144.75	3,695	534,851	6.0	3,209,106
							0.0	0
2～ 6	住居	322.00	90.0	289.80	2,463	713,777	2.0	1,427,554
							1.0	713,777
～

～

～

計		1,803.00	88.4	1,593.75		4,103,736		10,346,876
								3,568,885

⑨年額支払賃料	4,103,736 円　×　12ヶ月　＝　 49,244,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,593.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,244,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,516,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,808,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,346,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,568,885 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 868,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,775,855 円　　　　（　 76,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０６２　　　　-61	2,291 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	2,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,463 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０６２　　　　-66	2,291 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,135,000 円	427,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,012,993 円	50,324,832　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 751,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,081,300 円	427,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	854,000 円	427,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,262,193 円　（　　　　　　 17,764 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	427,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,803.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,334,900 円（　　　　　 46,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,775,855 円
②総費用	11,262,193 円
③純収益　①－②	37,513,662 円
④建物等に帰属する純収益	29,334,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,178,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,761,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,242 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,141,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）