鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -3	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	２２１２０２０ -103	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北23m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
c	２２１２０１０ -2	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,360)
d	２２１２０２０ -1001	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,500	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	376,723	100 [ 147.5]	255,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 330,989	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	338,602	100 [ 112.4]	301,247		301,000
c	(　 ) 425,583	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,032	100 [ 147.8]	299,751		300,000
d	(　 ) 324,197	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,567	100 [ 113.1]	306,425		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +49.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +51.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,335,313	11,966,878	37,368,435	32,838,600	4,529,835	（　0.9490） 4,298,813	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	91,464,106 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	336.00	ＲＣ6	2,016.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	629 ㎡	13.7 m x 40.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階事務所（マルチテナント）、３階以上住宅（（少人数世帯向け３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	336.00	75.0	252.00	2,969	748,188	6.0	4,489,128
							0.0	0
2～ 2	事務所	336.00	85.0	285.60	2,859	816,530	6.0	4,899,180
							0.0	0
3～ 6	住宅	336.00	90.0	302.40	2,199	664,978	2.0	1,329,956
							1.0	664,978
～

～

計		2,016.00	86.7	1,747.20		4,224,630		14,708,132
								2,659,912

⑨年額支払賃料	4,224,630 円　×　12ヶ月　＝　 50,695,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,695,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,099,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,556,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,708,132 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,659,912 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 640,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,335,313 円　　　　（　 78,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-23	2,280 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,199 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１２０４２　　　　-24	2,514 ( 2,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,116
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,390,000 円	478,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,582,778 円	51,655,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,875,600 円	478,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	956,000 円	478,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,966,878 円　（　　　　　　 19,025 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	478,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,016.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,838,600 円（　　　　　 52,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,335,313 円
②総費用	11,966,878 円
③純収益　①－②	37,368,435 円
④建物等に帰属する純収益	32,838,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,529,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,298,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,464,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-9

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

189,000,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区鉄砲町東３番２				②地積　(㎡)	629 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m 駐車付置義務 (100,400)
	1:3	銀行Ｓ3	中高層の店舗、事務所等が混在する商業地域	北22m国道	水道、ガス、下水	仙台 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号沿いに店舗、事務
所、共同住宅等が建ち並ぶ商
業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

仙台駅北東方

1.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最低7m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道４５号沿いに位置する商業地域。仙台駅東口の商業地域と一体となり商業地域として成熟が深化すると予測
する。投資適格物件への不動産需要は堅調、地価水準は上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台駅東口から広がりを見せる商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、低金利に支えられた投資
環境下において、収益取得の他、コロナ禍終息後を睨んだ資産保有等を目的とする法人や投資家等である。当地域は、
国道４５号沿いに位置する一方、割安感を有することから多様な用途が想定される。取得目的、画地規模等により取引
価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道４５号沿いの商業地域に位置する。主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、
収益価格は賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事
例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 365,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[100.0]

100
[127.1]

[100.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気はコロナ禍からの持ち直しの動きが
見られる。投資環境は引き続き良好。仙台駅
東口地区では大型事務所ビル等の開発計画も
予定されている。

仙台駅東第二土地区画整理事業による国道沿
いの商業地域。高層マンションの他、店舗・
事務所ビル等、多様な用途の需要が見られる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -1003	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	２２１２０１０ -1011	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	２２１２０２０ -1001	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,400)
d	２２１２０１０ -111	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２２１２０３０ -92	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,038	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,574	100 [ 144.9]	337,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 449,849	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,642	100 [ 148.2]	316,897		317,000
c	(　 ) 324,197	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,297	100 [ 121.2]	284,073		284,000
d	(　 ) 530,019	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	542,209	100 [ 141.5]	383,187		383,000
e	(　 ) 311,349	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,265	100 [ 112.1]	283,020		283,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,465,858	11,973,728	37,492,130	32,838,600	4,653,530	（　0.9490） 4,416,200	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	93,961,702 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	336.00	ＲＣ6	2,016.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	629 ㎡	13.7 m x 40.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

６階建事務所・共同住宅（１・２階事務所：部分貸し、３～６階共同住宅、小人数世帯向け、賃貸面積３０㎡程度）。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域内の事務所・共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	336.00	75.0	252.00	2,969	748,188	6.0	4,489,128
							0.0	0
2～ 2	事務所	336.00	85.0	285.60	2,969	847,946	6.0	5,087,676
							0.0	0
3～ 6	住宅	336.00	90.0	302.40	2,199	664,978	2.0	1,329,956
							1.0	664,978
～

～

計		2,016.00	86.7	1,747.20		4,256,046		14,896,628
								2,659,912

⑨年額支払賃料	4,256,046 円　×　12ヶ月　＝　 51,072,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,072,552 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,107,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,684,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,896,628 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,659,912 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 640,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,465,858 円　　　　（　 78,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０３２　　　　-21	2,291 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,315	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,199 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１２０３２　　　　-22	2,193 ( 2,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,176
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,868,000 円	478,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,589,628 円	51,792,552　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 684,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,875,600 円	478,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,973,728 円　（　　　　　　 19,036 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	478,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,016.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,838,600 円（　　　　　 52,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,465,858 円
②総費用	11,973,728 円
③純収益　①－②	37,492,130 円
④建物等に帰属する純収益	32,838,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,653,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,416,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,961,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）