鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -1009	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,500)
b	２２１２０１０ -1016	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	２２１２０１０ -98	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
d	２２１２０１０ -1015	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２２１１１３０ -1001	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,573	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	887,607	100 [ 79.3]	1,119,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 778,534	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	832,253	100 [ 84.4]	986,082		956,000
c	(　 ) 726,593	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	747,353	100 [ 65.1]	1,148,008		1,110,000
d	(　 ) 605,030	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	654,037	100 [ 62.3]	1,049,819		1,020,000
e	(　 ) 1,187,549	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,331,028	100 [ 122.3]	1,088,330		1,060,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,259,356	32,106,281	95,153,075	69,992,000	25,161,075	（　0.9267） 23,316,768	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	518,150,400 円　　　　（　 637,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建店舗・事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～８階事務所：部分貸し）及びタワー式駐車場１５台分設置を想定。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	4,799	556,204	6.0	3,337,224
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	3,423	1,460,252	6.0	8,761,512
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		10,777,968		64,667,808
								0

⑨年額支払賃料	10,777,968 円　×　12ヶ月　＝　 129,335,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,335,616 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 8,084,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,651,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,667,808 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 607,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,259,356 円　　　　（　 156,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０３２　　　　-19	3,715 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,440 円/㎡　月額支払賃料（　 3,423 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０３２　　　　-20	3,340 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,240,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,736,781 円	134,735,616　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,441,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,608,000 円	1,040,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,106,281 円　（　　　　　　 39,443 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,040,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,992,000 円（　　　　　 85,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,259,356 円
②総費用	32,106,281 円
③純収益　①－②	95,153,075 円
④建物等に帰属する純収益	69,992,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,161,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,316,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,150,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
仙台宮城野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-8

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

802,000,000 円

１㎡当たりの価格

985,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外｢榴岡４－５－２２｣				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,550)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	宮城野通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅東口の準高度商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

宮城野通駅北東方近接

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

オフィスは空室率の改善もみられ概ね安定。飲食店やホテル等の集客数に左右される業態は新規出店に慎重。コ
ロナ禍の影響の懸念が残るが、榴岡地区は物件不足の状況にあり、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 632,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部の準高度商業地域。店舗や事務所ビル等を全国展開する法人、マンション開発業者、投資フ
ァンド等が需要者の中心である。飲食店やホテル等の集客数に左右される業態の需要は乏しいが、低金利を背景に仙台
駅東口に対する需要は依然として堅調。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが、売
り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台駅東口の賃貸ビルの空室率は概ね低水準にあるが、建築費の高止まりもあり、収益の大幅な上昇には至っていない
ことから、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を十分
に反映した価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通りと決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に中心商業地域の不動産市場は
総じて好調。一方、飲食店やホテル等の商業
施設の新規出店は依然として慎重さが伺える
。

オフィス市況は概ね安定しているが、飲食店
・ホテル用地需要は乏しい状況が続く。仙台
駅東口は物件不足の状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -1016	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
b	２２１２０１０ -44	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
c	２２１２０１０ -98	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
d	２２１２０１０ -103	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北46.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,500)
e	２２１２０１０ -1009	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 778,534	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	815,125	100 [ 77.6]	1,050,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 731,947	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	752,442	100 [ 72.0]	1,045,058		1,010,000
c	(　 ) 726,593	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	739,672	100 [ 72.0]	1,027,322		997,000
d	(　 ) 613,567	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	627,679	100 [ 63.8]	983,823		954,000
e	(　 ) 848,573	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	896,942	100 [ 77.5]	1,157,345		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,065,130	32,096,101	94,969,029	69,992,000	24,977,029	（　0.9267） 23,146,213	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	514,360,289 円　　　　（　 632,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）、タワー式駐車場１５台

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	4,780	554,002	6.0	3,324,012
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	3,418	1,458,119	6.0	8,748,714
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		10,760,835		64,565,010
								0

⑨年額支払賃料	10,760,835 円　×　12ヶ月　＝　 129,130,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,130,020 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 8,071,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,458,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,565,010 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 606,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,065,130 円　　　　（　 156,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-1011	2,636 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,435 円/㎡　月額支払賃料（　 3,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-1012	2,826 ( 2,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,240,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,726,501 円	134,530,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,441,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,608,000 円	1,040,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,096,101 円　（　　　　　　 39,430 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,040,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,992,000 円（　　　　　 85,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,065,130 円
②総費用	32,096,101 円
③純収益　①－②	94,969,029 円
④建物等に帰属する純収益	69,992,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,977,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,146,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 514,360,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 632,000 円／㎡）