鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０７０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
b	２２１２０５０ -114	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)
c	２２１２０４０ -58	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (83,330)
d	２２１２０２０ -97	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e	２２１２０２０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,300	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	130,013	100 [ 139.2]	93,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,400
b	(　 ) 113,209	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	127,423	100 [ 133.6]	95,376		95,400
c	(　 ) 119,270	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,252	100 [ 127.3]	96,035		96,000
d	(　 ) 79,840	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,559	100 [ 87.5]	92,067		92,100
e	(　 ) 105,754	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,350	100 [ 108.9]	100,413		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,340,612	1,487,241	5,853,371	5,368,380	484,991	（　0.9699） 470,393	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,008,362 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	216 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗フロア貸し、２・３階を共同住宅（少人数世帯用、約２９㎡８戸）と想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	75.0	97.50	2,300	224,250	6.0	1,345,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	90.0	117.00	1,759	205,803	2.0	411,606
							1.0	205,803
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,795	210,015	2.0	420,030
							1.0	210,015
～

～

計		390.00	85.0	331.50		640,068		2,177,136
								415,818

⑨年額支払賃料	640,068 円　×　12ヶ月　＝　 7,680,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,680,816 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,219,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,177,136 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,818 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,340,612 円　　　　（　 33,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-27	1,823 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-30	2,148 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	1,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,500 円	68,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	384,041 円	7,680,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 580,500 円	68,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,487,241 円　（　　　　　　 6,885 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,368,380 円（　　　　　 24,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,340,612 円
②総費用	1,487,241 円
③純収益　①－②	5,853,371 円
④建物等に帰属する純収益	5,368,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	484,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	470,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,008,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-6

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　青田　令子

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区平成２丁目１７番７８外｢平成２－１４－７｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西18m市道	水道、ガス、下水	苦竹 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号線と利府街道を結
ぶ市道沿いに存する商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

苦竹駅北西方

500m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

地域密着型の店舗等が連坦する近隣商業地域で、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。
背後住宅地の需要回復の影響もあり地価は上昇を維持。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に宮城野区に存する商業地域であるが、周辺の混在地域等を含む。需要者は、当該地域に地縁的選好
性を有する地元法人や個人が中心となる。コロナ禍の不安定要素があるとともに、商業地域としての広がりに欠くため
、商況は停滞しているものの、居住系用途の利用可能性も有するため需要は堅調である。既成商業地域で宅地取引が少
ないため、需要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。共同住宅併用建物等
も見られるが、相対的に自用建物の優位性が高い地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格
は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で業種によっては取引の停
滞がみられるが、投資金環境の良好さから投
資意欲は強く、商業地の地価水準は上昇基調
である。

コロナ禍でも、背後住宅地の需要は回復傾向
がみられる。画地条件によっては居住系用途
の需要も認められる近隣商業地域であり、需
要は堅調である。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０７０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
b	２２１２０５０ -6	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南23m国道、中間画地		準工高度地区4種駐車付置義務 (70,200)
c	２２１２０５０ -115	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区4種 (70,160)
d	２２１２０４０ -124	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南東4.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,168)
e	２２１２０７０ -49	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,300	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	130,785	100 [ 142.0]	92,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 89,469	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	103,386	100 [ 115.0]	89,901		89,900
c	(　 ) 70,689	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	75,402	100 [ 83.7]	90,086		90,100
d	(　 ) 35,909	100 [ 55.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,417	100 [ 74.4]	87,926		87,900
e	(　 ) 67,552	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,187	100 [ 74.4]	94,337		94,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	売急ぎ	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

仙台宮城野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,292,007	1,484,714	5,807,293	5,368,380	438,913	（　0.9699） 425,702	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,057,489 円　　　　（　 41,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	216 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（少人数世帯タイプ、約３０㎡、各階４戸）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	75.0	97.50	2,300	224,250	6.0	1,345,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,759	205,803	2.0	411,606
							1.0	205,803
～

～

～

計		390.00	85.0	331.50		635,856		2,168,712
								411,606

⑨年額支払賃料	635,856 円　×　12ヶ月　＝　 7,630,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,630,272 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 457,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,172,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,168,712 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 411,606 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 99,165 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,292,007 円　　　　（　 33,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-30	2,148 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,993	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-31	1,766 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,839
c	２２１２０２２　　　　-4	1,511 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,767

仙台宮城野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,500 円	68,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,514 円	7,630,272　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 580,500 円	68,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,484,714 円　（　　　　　　 6,874 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,368,380 円（　　　　　 24,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,292,007 円
②総費用	1,484,714 円
③純収益　①－②	5,807,293 円
④建物等に帰属する純収益	5,368,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,057,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,900 円／㎡）