鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０７０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
b	２２１２０５０ -6	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南23m国道、中間画地		準工高度地区4種駐車付置義務 (70,200)
c	２２１２０５０ -114	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)
d	２２１２０４０ -58	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (83,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,300	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	130,785	100 [ 95.0]	137,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 89,469	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	103,386	100 [ 77.0]	134,268		137,000
c	(　 ) 113,209	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,568	100 [ 100.0]	114,568		117,000
d	(　 ) 119,270	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,132	100 [ 85.5]	142,844		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,196,832	11,231,120	40,965,712	30,654,000	10,311,712	（　0.9699） 10,001,329	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	212,794,234 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	1,115.00	ＬＳ2	2,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	3,177 ㎡	44.0 m x 75.7 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの２階建て店舗を想定（駐車場使用料は家賃に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,230.00	100.0	2,230.00	2,043	4,555,890	6.0	27,335,340
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,230.00	100.0	2,230.00		4,555,890		27,335,340
								0

⑨年額支払賃料	4,555,890 円　×　12ヶ月　＝　 54,670,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,670,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,937,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,335,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,196,832 円　　　　（　 16,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-48	2,241 ( 2,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 2,043 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０２２　　　　-49	2,015 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,778
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,950,000 円	390,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,640,120 円	54,670,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,546,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,315,000 円	390,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	390,000 円	390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	390,000 円	390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,231,120 円　（　　　　　　 3,535 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	390,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,654,000 円（　　　　　 9,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,196,832 円
②総費用	11,231,120 円
③純収益　①－②	40,965,712 円
④建物等に帰属する純収益	30,654,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,311,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,001,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,794,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-5

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

435,000,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区幸町５丁目１番３｢幸町５－１１－１５｣				②地積　(㎡)	3,177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）駐車付置義務
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南30m市道、背面道	水道、ガス、下水	東照宮 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線街路沿いに集客力の高い
店舗が多い路線商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

東照宮駅南東方

2.3km

法令

規制

工業
(60,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した路線商業地域であり、今後利用状況に大きな変化はないと予測される。新型コロナも落ち着きを見せて
おり、地価はやや上昇傾向に推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮城野区及びその周辺の幹線街路沿いやその周辺の商業地域である。需要者は、店舗や事業所経営を目
的とする県内外の企業や個人が中心である。路線商業地としての地域間の競争や各業種における店舗間の競争は激しい
が、地域内に集客力に優る大規模商業施設があることから繁華性が高く、相対的に優位性を持ち需要は堅調である。取
引が少なく取引の中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊富な取引事例からの中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認めら
れる。収益価格は、収益性に基づき求められたものであるが、市場においては既存収益物件の取引はあっても、賃貸収
入による投資目的の更地取引は少ない。よって本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮城野（県） 5-3           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    134,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも
波及し、全用途において地価上昇傾向は継続
しているが、新型コロナの沈静化により伸び
は加速している。

中心部に近い成熟した路線商業地域として高
地価を維持しており、新型コロナの影響で停
滞気味だった商業環境は回復の途上にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -1004	仙台市宮城野区		更地	（　）	不整形	北40m市道、南東4m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
b	２２１２０７０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
c	２２１２０２０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２２１２０５０ -114	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 217,973	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,256	100 [ 150.2]	150,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 131,300	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,755	100 [ 91.6]	141,654		144,000
c	(　 ) 105,754	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,350	100 [ 72.1]	151,664		155,000
d	(　 ) 113,209	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,568	100 [ 94.6]	121,108		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,397,640	12,218,336	41,179,304	30,654,000	10,525,304	（　0.9699） 10,208,492	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	217,201,957 円　　　　（　 68,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	1,115.00	ＬＳ2	2,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	3,177 ㎡	44.0 m x 75.7 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの２階建て店舗を想定（駐車場使用料は家賃に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,230.00	100.0	2,230.00	2,090	4,660,700	6.0	27,964,200
							0.0	0
～			100.0

～

～

～

計		2,230.00	100.0	2,230.00		4,660,700		27,964,200
								0

⑨年額支払賃料	4,660,700 円　×　12ヶ月　＝　 55,928,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,928,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,796,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,131,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,964,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 265,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,397,640 円　　　　（　 16,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-49	2,015 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１２０５２　　　　-22	2,375 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,950,000 円	390,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,237,136 円	55,928,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,546,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,315,000 円	390,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	780,000 円	390,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	390,000 円	390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,218,336 円　（　　　　　　 3,846 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	390,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,654,000 円（　　　　　 9,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,397,640 円
②総費用	12,218,336 円
③純収益　①－②	41,179,304 円
④建物等に帰属する純収益	30,654,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,525,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,208,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,201,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,400 円／㎡）