別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台宮城野 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区福室４丁目８０３番 ｢福室４－１８－３０｣ ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区4種 (70,200) 1:1.5 工場、事務所兼共同 住宅 Ｓ2 沿道サービス関連施 設等が建ち並ぶ路線 商業地域 南東22m国道 水道、ガス、下水 陸前高砂 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号沿いに沿道関連の 店舗等が建ち並ぶ路線商業地 域。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 陸前高砂駅北東方 750m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区4種 ⑤地域要因の将 　来予測 背後がＪＲ仙石線線路のため奥行きが短い画地が並ぶ国道沿いで、沿道サービス地域としては規模がやや小さい が、車両通行量が多く、背後人口も多いので、地価は今後も微増程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市東部地区及び多賀城市に通じる国道４５号、県道仙台塩釜線等の主要道路沿いの路線商業地域で、 需要者の中心は県内法人、個人企業等である。国道を挟んで反対側は工業専用地域で、生コン等の事業所が連坦してい る。対象公示地の背後は仙石線線路が迫っており、画地規模が小さく路線商業地としては規模がやや小さい。市場での 中心となる価格帯は５００㎡程度の更地で、３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域等の需要者は現実の土地取引価格水準だけでなく収益性にも留意して意思決定を行うものと考えられるが、売 主は主として現実の土地取引価格水準に留意して意思決定を行うものと考えられる。需要者の収益性は個別性が強く、 一方売主の考える土地取引価格水準は比較的客観性が大きい。よって本件では現実の取引価格水準を体現している比準 価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 5-7             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも 波及し、全用途において地価上昇傾向は継続 しているが、新型コロナの沈静化により伸び は加速している。 目立った新規投資は認められないが、国道４ ５号沿いで、用途の多様性が認められ、需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％