別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台宮城野 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -38 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区田子西２丁目５番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 福田町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により街区 街路が整然と整備された新興 の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福田町駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業後、住宅地域として熟成が進んでいる。新興の住宅地域として選好性が高く、今後も安定した 需要が期待できるが、総額面から地価は微増乃至横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区のうちＪＲ仙石線沿線の住宅地域を中心に、多賀城市の一部を含む。主たる需要者は圏内の居 住者が中心で、近隣市町からの転入も想定される。換地処分から間もない新興の住宅地域で、近隣に商業施設も充実し ており、子育て世帯からの人気は高い一方、最寄駅から徒歩圏外のため交通利便性を重視する層からの需要はやや弱い 。土地は２００㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として震災被災者の集団移転先地として区画整理が行われた地域であるため、アパート等の収益物件は 見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、主に市場性に着目して求め られた価格で、対象不動産と代替性のある取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判 断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [103.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中で、住宅資金調達に係る環 境は引き続き良好。物件の供給減等もあって 需要が底堅い地域を中心に地価は強い動きを 見せている。 最寄駅から徒歩圏外にあるが、区画整理によ る新興の住宅地域で近隣に商業施設も充実し ており、子育て世帯を中心に需要は堅調であ る。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％