鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０６０ -95	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5m市道、北西4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１２０３０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１２０６０ -11	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１２０２０ -3	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、西4m、二方路		商業駐車付置義務 (90,240)
e	２２１２０５０ -9	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,267	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,669	100 [ 106.9]	85,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	87,500
b	(　 ) 111,919	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,165	100 [ 105.6]	109,058		111,000
c	(　 ) 62,469	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	63,644	100 [ 81.6]	77,995		79,600
d	(　 ) 79,934	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,331	100 [ 100.8]	80,686		82,300
e	(　 ) 75,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,867	100 [ 89.1]	85,148		86,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

仙台宮城野 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,486,032	763,416	2,722,616	2,396,160	326,456	（　0.9687） 316,238	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,874,739 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	13.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小人数世帯向け３０㎡程度（全６戸）、駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,537	138,330	2.0	276,660
							1.0	138,330
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,567	141,030	2.0	282,060
							1.0	141,030
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		279,360		558,720
								279,360

⑨年額支払賃料	279,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,352,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,352,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 179,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,412,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	558,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,020 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,486,032 円　　　　（　 17,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-6	1,358 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,567 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-9	1,838 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,935
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,200 円	31,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	179,616 円	3,592,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	31,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 763,416 円　（　　　　　　 3,761 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

27 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,396,160 円（　　　　　 11,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,486,032 円
②総費用	763,416 円
③純収益　①－②	2,722,616 円
④建物等に帰属する純収益	2,396,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	326,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,874,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
仙台宮城野 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -30

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区新田５丁目７番８｢新田５－４－２７｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南7m市道	水道、ガス、下水	苦竹 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 120 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号線北側背後に形成
された住宅地域

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

苦竹駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

北側のＪＲ線路敷、南側の河川により他地区との連続性が乏しいが、ＪＲ駅徒歩圏の閑静な住宅地域で利便性が
高く、需要は堅調。コロナ禍の影響の懸念が残るものの、当面地価水準は上昇基調で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ仙石線沿線の住宅地域で宮城野区のほか一部多賀城市を含む。需要者の中心は圏内の居住者である
が、市内全域及び周辺市町からの転入も見られる。ＪＲ駅徒歩圏内で良好な居住環境も確保されていることから、底堅
い需要が認められる。土地は２００㎡程度で１，７００万円前後、新築の戸建住宅は３，３００万円～３，８００万円
程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも混在するが、ＪＲ仙石線沿線ではアパートがやや供給過剰気味になってきており、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で
、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[101.0]

100
[131.0]

[102.0]
100

85,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景に、不動産市況は総じて回復
基調。利便性や居住環境等の良否による地域
・物件選別化が進行。

線路敷と河川に挟まれており周辺地域との連
続性は劣るが、閑静な住宅地域が形成されて
いる。ＪＲ駅の徒歩圏で利便性も高く、人気
が高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０６０ -11	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２２１２０６０ -27	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２２１２０２０ -3	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、西4m、二方路		商業駐車付置義務 (90,240)
d	２２１２０４０ -126	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
e	２２１２０５０ -116	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,469	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	63,830	100 [ 77.1]	82,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 ) 75,993	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,805	100 [ 81.6]	96,575		98,500
c	(　 ) 79,934	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,719	100 [ 97.8]	83,557		85,200
d	(　 ) 67,555	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,820	100 [ 81.6]	83,113		84,800
e	(　 ) 75,556	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,852	100 [ 89.3]	84,941		86,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

仙台宮城野 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,615,135	775,258	2,839,877	2,457,000	382,877	（　0.9674） 370,395	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,052,065 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	13.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,597	143,730	2.0	287,460
							1.0	143,730
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,630	146,700	2.0	293,400
							1.0	146,700
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		290,430		580,860
								290,430

⑨年額支払賃料	290,430 円　×　12ヶ月　＝　 3,485,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,485,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 186,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,538,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	580,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,615,135 円　　　　（　 17,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-1	1,480 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,668 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-1001	1,784 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	186,258 円	3,725,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	31,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 775,258 円　（　　　　　　 3,819 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,457,000 円（　　　　　 12,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,615,135 円
②総費用	775,258 円
③純収益　①－②	2,839,877 円
④建物等に帰属する純収益	2,457,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,052,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）