鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -105	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１２０３０ -20	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１２０１０ -91	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１２０２０ -39	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南西4m未舗装私道、南東1m、角地		１住居高度地区3種 (60,160)
e	２２１２０１０ -93	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m県道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,871	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	102,124	100 [ 118.7]	86,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	89,500
b	(　 ) 127,845	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	119,929	100 [ 115.2]	104,105		108,000
c	(　 ) 73,096	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	68,358	100 [ 75.3]	90,781		94,400
d	(　 ) 93,489	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	86,469	100 [ 80.8]	107,016		111,000
e	(　 ) 84,374	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	75,214	100 [ 88.3]	85,180		88,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,800 円／㎡]

仙台宮城野 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,175,401	861,666	3,313,735	3,003,000	310,735	（　0.9674） 300,605	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,534,891 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数向けファミリータイプ、平均専有面積約３７㎡（６戸）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,523	167,530	2.0	335,060
							1.0	167,530
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,554	170,940	2.0	341,880
							1.0	170,940
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		338,470		676,940
								338,470

⑨年額支払賃料	338,470 円　×　12ヶ月　＝　 4,061,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,061,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 215,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,086,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	676,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,175,401 円　　　　（　 17,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-13	1,616 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,554 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-12	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,522
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,066 円	4,301,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	38,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 861,666 円　（　　　　　　 3,575 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,003,000 円（　　　　　 12,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,175,401 円
②総費用	861,666 円
③純収益　①－②	3,313,735 円
④建物等に帰属する純収益	3,003,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,534,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -21

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

98,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区田子１丁目７５７番７｢田子１－２１－２０｣				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:2	共同住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが混在する郊外の住宅地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	福田町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

七北田川右岸に位置する住宅
地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

福田町駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地勢平坦な住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏の交
通利便性に優る住宅地域の需要は、実需に根差して堅調であり、地価水準は上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、田子地区を中心に、ＪＲ仙石線及び東北本線沿線の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層で
あるが、市内他区や隣接市町からの転入も見られる。コロナ禍においても、圏内では、住宅の住み替えや新規取得の動
きが底堅い。当地域は、市中心部からはやや離れるが、利便性は良好であり、住宅地の需要は堅調である。需要の中心
価格帯は、土地は２４０㎡程度で２，０００万円台中盤、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台中盤である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地勢平坦な住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、圏内においてはアパート需給はやや軟調基調で
あり土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視され
る地域であり、自用の取引が中心であることから収益価格は参考にとどめ、取引事例に基づき試算された実証的な比準
価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.0]

100
[108.3]

[104.0]
100

98,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利及び住宅取得に係る経済対策等により
、都市機能等が集中する仙台市では、住宅地
需要が堅調。

地勢平坦な住宅地域。地域要因に変動はない
が、最寄駅徒歩圏に存することから利便性は
良好であり、実需に根差した住宅地需要は堅
調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -105	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南西9.3m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１２０２０ -7	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		準工高度地区4種駐車付置義務 (70,200)
c	２２１２０４０ -100	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
d	２２１２０７０ -111	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		商業 (90,240)
e	２２１２０４０ -9	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,871	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	108,271	100 [ 112.5]	96,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 98,144	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,952	100 [ 83.7]	117,027		122,000
c	(　 ) 91,339	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,618	100 [ 95.7]	96,780		101,000
d	(　 ) 89,034	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,812	100 [ 94.5]	92,923		96,600
e	(　 ) 76,989	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,067	100 [ 84.6]	92,278		96,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,800 円／㎡]

仙台宮城野 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,201,059	944,502	3,256,557	3,003,000	253,557	（　0.9674） 245,291	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,332,413 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（小人数世帯向け、賃貸面積３７㎡程度、戸数６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,533	168,630	2.0	337,260
							1.0	168,630
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,564	172,040	2.0	344,080
							1.0	172,040
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		340,670		681,340
								340,670

⑨年額支払賃料	340,670 円　×　12ヶ月　＝　 4,088,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,088,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 216,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,111,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	681,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,948 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,201,059 円　　　　（　 17,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０３２　　　　-8	1,702 ( 1,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０３２　　　　-9	1,608 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	1,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	38,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	216,402 円	4,328,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	38,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 944,502 円　（　　　　　　 3,919 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,003,000 円（　　　　　 12,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,201,059 円
②総費用	944,502 円
③純収益　①－②	3,256,557 円
④建物等に帰属する純収益	3,003,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	253,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,332,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）