別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 仙台宮城野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -20 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区銀杏町１２３番４ ｢銀杏町２６－９｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、営業所等混在の住 宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 宮城野原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ宮城野原・陸前原ノ町の ２駅が利用可能な利便性の高 い住宅地域 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 宮城野原駅北東方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部に近く交通利便性の良好な高価格帯の住宅地域で、利便性志向の需要が堅調。コロナ禍の影響の懸念が残 るが、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙石線「榴ケ岡」・「宮城野原」・「陸前原ノ町」駅利用の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住 者であるが、市内全域及び周辺市町からの転入も多い。ＪＲ駅徒歩圏で中心部にも近く、利便性志向の需要が認められ るほか、高所得者層による選好性も高い。土地は２００㎡程度で４，０００万円程度、新築の戸建住宅は５，０００万 円～６，０００万円程度が需要の中心。近年は比較的大きな画地を分割し建売住宅として販売するケースも見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたが、アパート等の賃貸物件が多く混在 し、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性も有していることから、市場性を反映した比 準価格を重視するとともに収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [101.0] 100 [ 54.9] [100.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に、不動産市況は総じて回復 基調。利便性や居住環境等の良否による地域 ・物件選別化が進行。 都心部に近く、交通利便性が良好な立地で、 人気が高い。世代交代に伴う画地細分化も進 み、需要は堅調。総額との関連から需要者層 が限定される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -30.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％