鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -53	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.8m市道、南西4m、角地		２住居高度地区3種都計道予定地 (60,200)
b	２２１２０１０ -117	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２２１２０２０ -82	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２２１２０５０ -130	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e	２２１２０２０ -32	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	北東22m市道、北西6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,489	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	78,259	100 [ 102.0]	76,725	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	79,000
b	(　 ) 63,203	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,976	100 [ 100.0]	61,976		63,800
c	(　 ) 53,681	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,628	100 [ 89.1]	61,311		63,200
d	(　 ) 82,870	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	79,590	100 [ 125.0]	63,672		65,600
e	(　 ) 84,018	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,936	100 [ 134.7]	62,313		64,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

仙台宮城野 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,005	757,122	2,607,883	2,457,000	150,883	（　0.9674） 145,964	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,173,130 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	231 ㎡	12.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,506	135,540	2.0	271,080
							1.0	135,540
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,537	138,330	2.0	276,660
							1.0	138,330
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		273,870		547,740
								273,870

⑨年額支払賃料	273,870 円　×　12ヶ月　＝　 3,286,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,286,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 173,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,293,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	547,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,005 円　　　　（　 14,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-7	1,436 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,572 円/㎡　月額支払賃料（　 1,537 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０３２　　　　-14	1,235 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 95.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	173,322 円	3,466,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	31,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 757,122 円　（　　　　　　 3,278 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,457,000 円（　　　　　 10,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,005 円
②総費用	757,122 円
③純収益　①－②	2,607,883 円
④建物等に帰属する純収益	2,457,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	145,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,173,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -16

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　青田　令子

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区安養寺２丁目５番１７｢安養寺２－２９－１１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	東仙台 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 230 ｍ、南 50 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高低差がある丘陵地に昭和４
０年代に開発された古くから
の住宅団地

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

東仙台駅北西方

2.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした熟成した低層住宅地域。古家の建替えが散見されるほか、特に住環境に変化はないが、住宅需要
は底堅く、地価は上昇傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮城野区北東部の丘陵地の住宅地域。需要者の中心は宮城野区及び周辺の居住者である。近隣地域が存す
る地区は古い住宅団地で駅への接近性が劣るが、近年、地域の南方に幹線街路が開設され中心部及び南東方約１ｋｍ付
近の大型商業施設への系統連続性が向上した。新型コロナの影響より、一時、様子見の状況にあったが、需要に回復傾
向がみられ、堅調に推移している。新築戸建住宅で３，０００万円前後が取引の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にはアパート等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準になく投資対象として不向きな地域であ
るため収益価格は低めに試算されたと考える。本地域は居住環境の快適性を重視する住宅地域であることから、代表標
準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,300 円／㎡

[105.7]
100

100
[103.0]

100
[129.0]

[103.0]
100

63,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で市場は様子見の状態であ
ったが、住宅地については需要の回復がみら
れ、順調に推移している。

起伏のある古い住宅団地で地域に変動は特に
ないが、区画整然とした住環境の良さから需
要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０２０ -82	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	２２１２０２０ -102	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	２２１２０３０ -65	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２２１２０１０ -51	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,681	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,628	100 [ 87.4]	62,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 61,905	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	60,703	100 [ 100.0]	60,703		62,500
c	(　 ) 67,020	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	74,434	100 [ 123.0]	60,515		62,300
d	(　 ) 63,750	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,300	100 [ 106.0]	62,547		64,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

仙台宮城野 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当年数を経過した住宅団地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,319,871	723,300	2,596,571	2,419,200	177,371	（　0.9687） 171,819	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,735,196 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	231 ㎡	12.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３０㎡の単身者、少人数世帯用を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,485	133,650	2.0	267,300
							1.0	133,650
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,515	136,350	2.0	272,700
							1.0	136,350
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		270,000		540,000
								270,000

⑨年額支払賃料	270,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保さているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,240,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 171,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,249,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 65,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,319,871 円　　　　（　 14,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０２２　　　　-25	1,073 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０２２　　　　-32	1,669 ( 1,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,722
c	２２１２０２２　　　　-24	1,305 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,475

仙台宮城野 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	171,000 円	3,420,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 723,300 円　（　　　　　　 3,131 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

27 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,419,200 円（　　　　　 10,473 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,319,871 円
②総費用	723,300 円
③純収益　①－②	2,596,571 円
④建物等に帰属する純収益	2,419,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,735,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）