鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０３０ -60	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	２２１２０１０ -1014	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	２２１２０１０ -112	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	２２１２０７０ -21	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２２１２０７０ -67	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,912	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,844	100 [ 78.4]	87,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,800
b	(　 ) 71,707	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	80,538	100 [ 88.2]	91,313		91,300
c	(　 ) 85,942	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,623	100 [ 98.0]	88,391		88,400
d	(　 ) 71,432	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,861	100 [ 82.0]	88,855		88,900
e	(　 ) 75,438	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	73,552	100 [ 82.0]	89,698		89,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

仙台宮城野 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,929,430	418,198	1,511,232	1,310,400	200,832	（　0.9674） 194,285	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,223,587 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	Ｗ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均２４㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,605	77,040	2.0	154,080
							1.0	77,040
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,638	78,624	2.0	157,248
							1.0	78,624
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		155,664		311,328
								155,664

⑨年額支払賃料	155,664 円　×　12ヶ月　＝　 1,867,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,867,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 99,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,888,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	311,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 155,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,929,430 円　　　　（　 15,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０１２　　　　-6	1,654 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,676 円/㎡　月額支払賃料（　 1,638 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０１２　　　　-1003	1,741 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	1,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	16,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	99,398 円	1,987,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	16,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,198 円　（　　　　　　 3,267 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,400 円（　　　　　 10,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,929,430 円
②総費用	418,198 円
③純収益　①－②	1,511,232 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	200,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,223,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台宮城野 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -6

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８｢東仙台５－４－１０｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西5.7m市道	水道、ガス、下水	東仙台 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利府街道背後に位置する小規
模住宅等が建ち並ぶ住宅団地

街

路

基準方位北、５．７
ｍ市道

交通

施設

東仙台駅西方

900m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小規模住宅等が建ち並ぶ住宅団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。総額
の観点から競争力のある住宅地域の需要は、実需に根差して好調であり、地価水準は上昇基調と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東仙台地区を中心に、ＪＲ東北本線及び仙石線沿線の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層
であるが、市内他区や隣接市町からの転入も見られる。コロナ禍においても、圏内では、住宅の住み替えや新規取得の
動きが底堅い。当地域は、小規模住宅地が多く、総額の観点等から、住宅地の需要は好調である。需要の中心価格帯は
、土地は１５０㎡程度で１，０００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模住宅が多い住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、圏内においてはアパート需給はやや軟調
基調であり、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が
重視される地域であり、自用の取引が中心であることから収益価格は参考にとどめ、取引事例に基づき試算された実証
的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[101.0]

100
[124.7]

[100.0]
100

88,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利及び住宅取得に係る経済対策等により
、都市機能等が集中する仙台市では、住宅地
需要が堅調。

小規模宅地が多い住宅地域。総額の観点から
一定の競争力がある。周辺に商業施設が集積
し、実需に根差した需要は好調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０１０ -112	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	２２１２０１０ -1014	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	２２１２０３０ -21	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、東3.3m、角地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	２２１２０７０ -1001	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南西6m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
e	２２１２０４０ -59	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,942	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	89,011	100 [ 100.9]	88,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 71,707	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,009	100 [ 88.4]	85,983		86,000
c	(　 ) 76,606	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	74,617	100 [ 85.8]	86,966		87,000
d	(　 ) 84,988	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,420	100 [ 105.1]	84,129		84,100
e	(　 ) 82,616	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	82,534	100 [ 89.4]	92,320		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

仙台宮城野 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,879,607	415,535	1,464,072	1,310,400	153,672	（　0.9674） 148,662	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,231,783 円　　　　（　 25,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	Ｗ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（単身者世帯向け、賃貸面積２４㎡程度、戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,561	74,928	2.0	149,856
							1.0	74,928
～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,593	76,464	2.0	152,928
							1.0	76,464
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		151,392		302,784
								151,392

⑨年額支払賃料	151,392 円　×　12ヶ月　＝　 1,816,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,816,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 96,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,839,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,879,607 円　　　　（　 14,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０３２　　　　-5	1,758 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０３２　　　　-6	1,431 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,549
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	16,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	96,835 円	1,936,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	16,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,535 円　（　　　　　　 3,246 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,400 円（　　　　　 10,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,879,607 円
②総費用	415,535 円
③純収益　①－②	1,464,072 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,231,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）