鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1002	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西7m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
b	２２１１０９０ -70	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１１０２０ -1043	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南西6.2m私道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	２２１１０９０ -1019	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,547	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,363	100 [ 116.0]	285,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 248,859	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	252,801	100 [ 89.3]	283,092		283,000
c	(　 ) 279,630	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	300,174	100 [ 104.9]	286,153		286,000
d	(　 ) 303,922	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,912	100 [ 109.4]	284,197		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

仙台青葉 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,052,426	2,842,117	11,210,309	6,931,900	4,278,409	（　0.9505） 4,066,628	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	90,369,511 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	203.51	Ｓ3	499.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３４㎡）

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.51	87.9	178.85	3,170	566,955	6.0	3,401,730
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.90	91.0	134.55	2,074	279,057	2.0	558,114
							1.0	279,057
3～ 3	住宅	147.90	91.0	134.55	2,096	282,017	2.0	564,034
							1.0	282,017
～

～

計		499.31	89.7	447.95		1,128,029		4,523,878
								561,074

⑨年額支払賃料	1,128,029 円　×　12ヶ月　＝　 13,536,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 447.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,536,348 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 885,621 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,874,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,523,878 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 561,074 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,052,426 円　　　　（　 25,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1020	2,020 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,122 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-2	2,316 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,251
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	738,017 円	14,760,348　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,842,117 円　（　　　　　　 5,244 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 499.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,931,900 円（　　　　　 12,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,052,426 円
②総費用	2,842,117 円
③純収益　①－②	11,210,309 円
④建物等に帰属する純収益	6,931,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,278,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,066,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,369,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-50

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区木町通２丁目２７番１外｢木町通２－４－３１｣				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車場整備地区 (70,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西30m県道	水道、ガス、下水	北四番丁 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 55 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに店舗、マンシ
ョン等が混在する地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

北四番丁駅北西方

740m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

北山トンネル開通による車輛通行量の増加や大学病院など医療機関、学術機関への利便性の高さから、今後も店
舗兼共同住宅地域として成熟していくと思料される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

県道２６４号線北山トンネル市街地側出口付近の中低層店舗兼共同住宅を中心とする近隣商業地域。東北大学病院など
の総合病院や大学キャンパスに近い。典型的需要者は、医療関係者や学生の入居を目論み収益物件を建築する地元不動
産業者や個人投資家である。各種施設との接近性のほか、交通利便性、市街地からの距離が近いことから居住系施設と
しての需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は５００㎡程度で１億３千万円から１億５千万円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した事例は広範囲に渡ったものの、取引市場における同一需給圏内の実際の売買事例に基づいて試算
したものであるから、市場性を反映した実証的な価格と認められる。一方、収益価格は空室率や費用等で想定事項が介
在していることから、相対的にやや実証性に劣る。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[100.0]
100

262,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は社会増だが自然減。住
宅地需要は根強いものの、近隣商業地域は商
況としては減退傾向にある。

東北大学病院など大型総合病院及び大学関連
施設に近い商業地域であり、中層店舗兼共同
住宅地域として成熟しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -1019	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種土砂災害警戒区域 (70,200)
b	２２１１１１０ -45	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、南東4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１１０６０ -15	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、東4.5m、北3.4m、三方路		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
d	２２１１０２０ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、西4m、三方路		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,922	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,912	100 [ 109.2]	284,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 175,185	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	182,270	100 [ 65.0]	280,415		280,000
c	(　 ) 165,826	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	174,554	100 [ 61.2]	285,219		285,000
d	(　 ) 209,678	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	247,638	100 [ 89.2]	277,621		278,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

仙台青葉 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,106,643	2,741,622	11,365,021	6,931,900	4,433,121	（　0.9505） 4,213,682	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	93,637,378 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.51	ＲＣ3	499.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車場整備地区	70 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階、３階を住宅（各階の部分貸し、１戸平均約３３㎡）を想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種の建物において標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.51	87.9	178.89	2,950	527,726	6.0	3,166,356
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.90	91.0	134.59	2,223	299,194	2.0	598,388
							1.0	299,194
3～ 3	住宅	147.90	91.0	134.59	2,267	305,116	2.0	610,232
							1.0	305,116
～

～

計		499.31	89.7	448.07		1,132,036		4,374,976
								604,310

⑨年額支払賃料	1,132,036 円　×　12ヶ月　＝　 13,584,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,584,432 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 888,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,919,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,374,976 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 604,310 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 145,592 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,106,643 円　　　　（　 26,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-41	2,033 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-1029	2,507 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	740,422 円	14,808,432　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,741,622 円　（　　　　　　 5,058 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 499.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,931,900 円（　　　　　 12,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,106,643 円
②総費用	2,741,622 円
③純収益　①－②	11,365,021 円
④建物等に帰属する純収益	6,931,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,433,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,213,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,637,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）