鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１４０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２２１１１１０ -19	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東10m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１１１３０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
d	２２１１１３０ -1006	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		準工高度地区4種特別業務地区 (70,200)
e	２２１１１１０ -42	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、南4.1m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,206	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,287	100 [ 103.8]	75,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 79,101	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,470	100 [ 105.2]	76,492		80,300
c	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	93,898	100 [ 118.8]	79,039		83,000
d	(　 ) 65,038	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,144	100 [ 85.7]	77,181		81,000
e	(　 ) 67,360	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	70,071	100 [ 91.5]	76,580		80,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,800 円／㎡]

仙台青葉 5-49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,344,838	4,326,814	13,018,024	8,801,000	4,217,024	（　0.9505） 4,008,281	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	89,072,911 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	632.35	Ｓ1	632.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,689 ㎡	41.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	632.35	100.0	632.35	2,350	1,486,023	3.0	4,458,069
							1.0	1,486,023
～

～

～

～

計		632.35	100.0	632.35		1,486,023		4,458,069
								1,486,023

⑨年額支払賃料	1,486,023 円　×　12ヶ月　＝　 17,832,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 632.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,832,276 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,940,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,458,069 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,486,023 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 361,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,344,838 円　　　　（　 10,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-32	2,089 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１０２２　　　　-33	2,439 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	891,614 円	17,832,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,069,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	130,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,326,814 円　（　　　　　　 2,562 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 632.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,801,000 円（　　　　　 5,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,344,838 円
②総費用	4,326,814 円
③純収益　①－②	13,018,024 円
④建物等に帰属する純収益	8,801,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,217,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,008,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,072,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-49

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区栗生６丁目８番１外				②地積　(㎡)	1,689 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1:1	店舗Ｓ1	低層店舗にマンション等が混在する路線商業地域	東19m市道、三方路	水道、ガス、下水	陸前落合 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 40 ｍ、南 200 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

栗生西部ハイタウン内の商業
地域

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

陸前落合駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域の世帯数は増加しており、当該地域は栗生地区の中心的商業地域を形成。背後は熟成した戸建住宅地域
で顧客の質と量は厚い。消費回復で沿道サービス型店舗地の需要は堅調。集積度は高く現状維持と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市青葉区の幹線道路沿いの路線商業地域。典型的需要者は県内外の飲食チェーン、自動車関連等の
沿道サービス関連業種の事業者及び賃貸物件のノウハウを持つ不動産会社。栗生地区の核となる商業エリア内にあり、
コロナ禍にあっても、背後地のみならず人口が増加する愛子地区の住宅団地からの顧客の流入は好調。定期借地権を利
用した参入も多く土地取引は減少傾向。取引水準は業種等により異なるが坪当たり２５万～２８万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性
、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買
に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的でありより市場動向を反映していると判断で
きるので、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.0]

100
[136.5]

[105.0]
100

79,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗空室率は上昇、賃料は下落傾向。コロナ
禍で中心商業地では、飲食店舗等の撤退もみ
られるが、コロナ後を見据えた前向きな取引
も散見される。

コロナ禍で、住宅団地を背後に持つ沿道サー
ビス施設地に対する需要はやや盛り返しの傾
向。周辺地域では店舗の撤退もあるが、取引
もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１１０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１１１４０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
c	２２１１１４０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
d	２２１１０６０ -1003	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南13m市道、南東13m、角地		準工高度地区4種地区計画等 (80,200)
e	２２１１１３０ -1006	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		準工高度地区4種特別業務地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,236	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,176	100 [ 68.0]	78,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 77,206	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,287	100 [ 105.8]	73,995		77,700
c	(　 ) 86,600	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,419	100 [ 105.8]	83,572		87,800
d	(　 ) 90,728	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,382	100 [ 98.0]	92,227		96,800
e	(　 ) 65,038	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,144	100 [ 82.5]	80,175		84,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

仙台青葉 5-49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,801,933	3,527,162	12,274,771	7,672,200	4,602,571	（　0.9505） 4,374,744	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	97,216,533 円　　　　（　 57,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	632.35	Ｓ1	632.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,689 ㎡	41.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	632.35	100.0	632.35	2,187	1,382,949	3.0	4,148,847
							1.0	1,382,949
～

～

～

～

計		632.35	100.0	632.35		1,382,949		4,148,847
								1,382,949

⑨年額支払賃料	1,382,949 円　×　12ヶ月　＝　 16,595,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 632.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,595,388 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,161,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,433,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,148,847 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,382,949 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 329,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,801,933 円　　　　（　 9,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-49	2,298 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,239 円/㎡　月額支払賃料（　 2,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１０７２　　　　-1010	2,204 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,206
c	２２１１１３２　　　　-1001	2,481 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,255

仙台青葉 5-49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	497,862 円	16,595,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,125,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,162,800 円	114,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	114,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,527,162 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 632.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,672,200 円（　　　　　 4,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,801,933 円
②総費用	3,527,162 円
③純収益　①－②	12,274,771 円
④建物等に帰属する純収益	7,672,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,602,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,374,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,216,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,600 円／㎡）