鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１４０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
b	２２１１１４０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
c	２２１１１１０ -19	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東10m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２２１１１１０ -1032	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e	２２１１０６０ -1003	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南13m市道、南東13m、角地		準工高度地区4種地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,206	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,287	100 [ 73.5]	106,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 86,600	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,419	100 [ 78.8]	112,207		113,000
c	(　 ) 79,101	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,470	100 [ 75.7]	106,301		107,000
d	(　 ) 81,071	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	85,467	100 [ 80.9]	105,645		107,000
e	(　 ) 90,728	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,382	100 [ 83.2]	108,632		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

仙台青葉 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,052,497	1,921,154	8,131,343	3,856,050	4,275,293	（　0.9485） 4,055,115	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	90,113,667 円　　　　（　 93,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	385.00	Ｓ1	385.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種地区計画等	57 ％	200 ％	180 ％	962 ㎡	27.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.00	100.0	385.00	2,328	896,280	6.0	5,377,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		385.00	100.0	385.00		896,280		5,377,680
								0

⑨年額支払賃料	896,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,755,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,755,360 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,002,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,377,680 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,052,497 円　　　　（　 10,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-44	2,382 ( 2,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１１１２　　　　-49	2,298 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,000 円	61,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	107,554 円	10,755,360　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 817,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,300 円	61,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	61,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,500 円	61,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,921,154 円　（　　　　　　 1,997 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,856,050 円（　　　　　 4,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,052,497 円
②総費用	1,921,154 円
③純収益　①－②	8,131,343 円
④建物等に帰属する純収益	3,856,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,275,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,055,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,113,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-47

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区南吉成３丁目１６番４				②地積　(㎡)	962 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区3種地区計画等 (57,180)
	1:1.2	店舗Ｗ1	店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域	東22m県道、背面道	水道、ガス、下水	国見 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

県道仙台北環状線沿いの、飲
食、物販、自動車関連店舗を
中心とする路線商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

国見駅北西方

2.8km

法令

規制

準住居
(57,180)
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域は投下資本が大きいため、定期借地権等を利用した進出が増加。背後地域は熟成した戸建住宅地域
で顧客の質と量は十分。消費回復で沿道型商業施設地の需要がやや回復傾向。集積度は高く現状維持と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市青葉区・泉区の幹線道路沿いの路線商業地域。典型的需要者は県内外の飲食チェーン、自動車関連
等の沿道サービス関連業種の事業者が中心。様々な業種の店舗が集積しており、コロナ禍にあっても背後住宅団地から
の顧客の流入は好調。近年は年数を経た施設の建替えや自動車関連店舗の新規進出もみられる。定期借地権を利用した
立地がメインとなっており土地の取引は減少傾向。取引水準は業種等により異なるが坪当たり２７万～３６万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性
、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買
に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的であり市場動向を反映していると判断できる
ので、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オフィス空室率はやや上昇、店舗賃料は下落
。コロナ禍で中央資本の大型投資は低迷。地
元不動産会社等の小規模住居系を中心とする
投資は積極的。

コロナ禍で、住宅団地を背後に持つ沿道サー
ビス施設地に対する需要はやや盛り返しの傾
向。周辺地域では店舗の撤退もあるが、新規
参入もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -22	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
b	２２１１１１０ -19	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東10m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１１１００ -4	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２２１１０２０ -18	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e	２２１１１４０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	93,990	100 [ 100.0]	93,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 79,101	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,470	100 [ 69.8]	115,287		116,000
c	(　 ) 65,622	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	66,068	100 [ 63.8]	103,555		105,000
d	(　 ) 102,987	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	99,881	100 [ 63.8]	156,553		158,000
e	(　 ) 77,206	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,287	100 [ 77.6]	100,885		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

仙台青葉 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,998,452	2,182,661	7,815,791	4,401,420	3,414,371	（　0.9505） 3,245,360	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	72,119,111 円　　　　（　 75,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	385.00	Ｓ1	385.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区3種地区計画等	57 ％	200 ％	180 ％	962 ㎡	27.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.00	100.0	385.00	2,328	896,280	6.0	5,377,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		385.00	100.0	385.00		896,280		5,377,680
								0

⑨年額支払賃料	896,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,755,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,755,360 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 806,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,948,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,377,680 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,998,452 円　　　　（　 10,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-49	2,298 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１１０７２　　　　-1010	2,204 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,310
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,200 円	65,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	322,661 円	10,755,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 833,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,000 円	65,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,100 円	65,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,182,661 円　（　　　　　　 2,269 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,401,420 円（　　　　　 4,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,998,452 円
②総費用	2,182,661 円
③純収益　①－②	7,815,791 円
④建物等に帰属する純収益	4,401,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,414,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,245,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,119,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,000 円／㎡）