鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1004	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	２２１１１３０ -1016	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	２２１１１３０ -1023	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１３０ -93	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南36m国道、東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２２１１１３０ -87	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、西17m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,499,440	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	3,694,254	100 [ 134.1]	2,754,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,890,000
b	(　 ) 3,220,190	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	3,817,998	100 [ 134.1]	2,847,128		2,990,000
c	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,737,960	100 [ 98.8]	2,771,215		2,910,000
d	(　 ) 2,513,338	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,533,485	100 [ 93.8]	2,700,943		2,840,000
e	(　 ) 2,288,436	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,362,538	100 [ 85.0]	2,779,456		2,920,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,900,000 円／㎡]

仙台青葉 5-46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	560,205,898	208,333,908	351,871,990	194,110,000	157,761,990	（　0.9288） 146,529,336	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,407,658,977 円　　　　（　 1,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	1,488.00	ＲＣ9	10,608.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,848 ㎡	46.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～９階を事務所（フロア貸し又は部分貸し）、機械式駐車場２０台設置

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,488.00	62.3	927.02	5,500	5,098,610	12.0	61,183,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,140.00	81.3	926.82	4,758	4,409,810	10.0	44,098,100
							0.0	0
3～ 9	事務所	1,140.00	81.3	926.82	4,758	4,409,810	10.0	44,098,100
							0.0	0
～

～

計		10,608.00	78.6	8,341.58		40,377,090		413,968,120
								0

⑨年額支払賃料	40,377,090 円　×　12ヶ月　＝　 484,525,080 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 8,341.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 100,098,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事情を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	584,624,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 35,509,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	556,314,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	413,968,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,891,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	560,205,898 円　　　　（　 303,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-1009	5,151 ( 5,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	5,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,798 円/㎡　月額支払賃料（　 4,758 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１３２　　　　-32	4,278 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,800,000 円	2,950,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,364,808 円	591,824,040　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,179,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,090,000 円	2,950,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,950,000 円	2,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,950,000 円	2,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 208,333,908 円　（　　　　　　 112,735 円／㎡）　　（経費率　　 37.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,950,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 10,608.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	194,110,000 円（　　　　　 105,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	560,205,898 円
②総費用	208,333,908 円
③純収益　①－②	351,871,990 円
④建物等に帰属する純収益	194,110,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,761,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,529,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,407,658,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-46

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

5,190,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,810,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,090,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町２丁目１番１｢一番町２－１－１｣				②地積　(㎡)	1,848 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	事務所ＲＣ9F3B	中高層事務所ビル、百貨店等が建ち並ぶ商業地域	北36m市道、西側道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

青葉通沿いに位置し、金融機
関・事務所ビル・百貨店等が
建ち並ぶ業務高度商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅東方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域。コロナ禍の影響を受けて、店舗やホテル市況は低迷しているが
、オフィスの募集賃料は概ね横這い、空室率は改善傾向にあり、需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,890,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央・一番町地区等の仙台市の中心オフィス街と繁華性の高い業務高度商業地域。需要者の中心は国内
外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。コロナ禍の影響を受けて、店舗やホテル市況の低迷等の不透明感
はあるものの、対象地域における優良大型物件への投資需要は堅調に推移するものと予測され、地価は上昇傾向で推移
している。需要の中心は、１８５０㎡程度の更地で５２億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は青葉通沿
いの業務高度商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替不
動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[ 90.9]

[105.0]
100

2,790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

供給不足や良好な資金調達環境を反映し青葉
区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心
とした繁華街ではコロナ禍の影響から地価は
下落傾向にある。

コロナ禍の影響により店舗やホテル市況は低
迷しているが、オフィス市況については、募
集賃料は横這いで空室率は改善傾向が認めら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -93	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南36m国道、東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１１１１０ -1065	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１１１３０ -87	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、西17m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１３０ -1002	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,513,338	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,533,485	100 [ 92.0]	2,753,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,890,000
b	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,440,962	100 [ 88.4]	2,761,269		2,900,000
c	(　 ) 2,288,436	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,362,538	100 [ 86.1]	2,743,947		2,880,000
d	(　 ) 1,568,888	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,113,641	100 [ 76.5]	2,762,929		2,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,890,000 円／㎡]

仙台青葉 5-46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	551,321,060	206,827,040	344,494,020	187,776,000	156,718,020	（　0.9310） 145,904,477	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,393,127,372 円　　　　（　 1,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	1,488.00	ＲＣ9	10,648.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,848 ㎡	46.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し又は部分貸し）、２～９階：事務所（部分貸し）、駐車場：タワー式・２０台分

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

立体駐車場を含む標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,488.00	62.3	927.00	5,950	5,515,650	12.0	66,187,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,140.00	81.3	927.00	4,800	4,449,600	12.0	53,395,200
							0.0	0
3～ 9	事務所	1,140.00	81.3	927.00	4,600	4,264,200	12.0	51,170,400
							0.0	0
塔屋～		40.00

～

計		10,648.00	78.4	8,343.00		39,814,650		477,775,800
								0

⑨年額支払賃料	39,814,650 円　×　12ヶ月　＝　 477,775,800 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 8,343.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 90,104,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸オフィス市場の実態を考慮し標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	32,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	567,880,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 28,778,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	546,782,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,775,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,538,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	551,321,060 円　　　　（　 298,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-1	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,646 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１３２　　　　-32	4,278 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,600
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,400,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,112,040 円	575,560,200　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,179,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,376,000 円	2,880,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,880,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,880,000 円	2,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 206,827,040 円　（　　　　　　 111,919 円／㎡）　　（経費率　　 37.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,880,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 10,648.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	187,776,000 円（　　　　　 101,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	551,321,060 円
②総費用	206,827,040 円
③純収益　①－②	344,494,020 円
④建物等に帰属する純収益	187,776,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,718,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	145,904,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,393,127,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,000 円／㎡）