鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -1014	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北36m国道、南4m、二方路		商業 (100,500)
b	２２１１１３０ -1001	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１１１３０ -86	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１１０ -13	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北36m市道、東30m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e	２２１１１３０ -1021	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南36m国道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,408,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	1,423,149	100 [ 100.0]	1,423,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 1,187,549	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,331,028	100 [ 97.6]	1,363,758		1,390,000
c	(　 ) 1,193,343	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,207,663	100 [ 83.0]	1,455,016		1,480,000
d	(　 ) 1,102,866	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	1,064,694	100 [ 70.0]	1,520,991		1,550,000
e	(　 ) 1,361,546	100 [ 115.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,201,195	100 [ 75.0]	1,601,593		1,630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	入札	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	入札	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

仙台青葉 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	168,323,507	62,072,669	106,250,838	71,720,000	34,530,838	（　0.9310） 32,148,210	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	747,632,791 円　　　　（　 956,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	611.30	ＲＣ8	3,907.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	782 ㎡	19.5 m x 39.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

立体駐車場付き。１階店舗、２～７階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	252.00

1～ 1	店舗	400.20	69.3	277.34	4,475	1,241,097	12.0	14,893,164
							0.0	0
2～ 2	事務所	611.30	84.3	515.33	3,729	1,921,666	10.0	19,216,660
							0.0	0
3～ 3	事務所	604.93	85.4	516.61	3,729	1,926,439	6.0	11,558,634
							0.0	0
4～ 7	事務所	509.65	82.7	421.48	3,729	1,571,699	10.0	15,716,990
							0.0	0

計		3,907.03	76.7	2,995.20		11,375,998		108,536,418
								0

⑨年額支払賃料	11,375,998 円　×　12ヶ月　＝　 136,511,976 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,942,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的水準の金額を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	172,454,376 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 11,630,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	167,303,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,536,418 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,014,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 5,049 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	168,323,507 円　　　　（　 215,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-26	3,864 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,748 円/㎡　月額支払賃料（　 3,729 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１２２　　　　-31	3,044 ( 3,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,624
c	２２１１０２２　　　　-1027	3,458 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,632

仙台青葉 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,400,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	34,713,269 円	178,934,376　×　　　　 19.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,989,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,220,000 円	1,100,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,650,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,072,669 円　（　　　　　　 79,377 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,720,000 円（　　　　　 91,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	168,323,507 円
②総費用	62,072,669 円
③純収益　①－②	106,250,838 円
④建物等に帰属する純収益	71,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,530,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,148,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747,632,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-45

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

1,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区国分町１丁目７番２外｢国分町１－７－１８｣				②地積　(㎡)	782 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	北36m国道、背面道	水道、ガス、下水	広瀬通 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利用用途が混在している高度
商業地域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

広瀬通駅西方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層事務所店舗ビルが建ち並び、広瀬通を挟んで存する国分町歓楽街の影響を受ける商業地域
。今後、国分町歓楽街への客足が戻らなければ、当該地域の店舗需要も影響を受けると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 983,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内幹線道路沿いの高度商業地域で、主たる需要者は店舗や事務所ビルの建設を目論む大手不動産会社
や県内外の事業法人等と考えられる。同一需給圏内の類似地域と比較して、国分町繁華街の影響を受けるため、コロナ
禍にあっては競争力は相対的に弱いが、仙台駅周辺と比較すると交通利便性はさほど劣らないものの若干価格水準が低
く投資対象としては魅力的と思料する。需要の中心となる価格帯は８００㎡程度の土地で１１億円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格について、需要者は主に収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるものの、収入や空室率の査定等の
想定要素を含んでおり、相対的に実証性に劣る。他方で、比準価格は不動産の取引市場における実際の売買事例に基づ
いて試算しており、市場参加者の意思を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視しつつ、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 811,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[ 63.7]

[102.0]
100

1,390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区中央部の商業地は画地条件に恵まれた
良質物件の供給不足は続いているものの、コ
ロナ禍により投資法人の動きに一服感が見ら
れる。

中心商業地域の中でも広瀬通を挟んで存する
歓楽街の影響を受ける地域であり、コロナ禍
で歓楽街の客足が減少したことから相対的競
争力は弱まった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -85	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１１１３０ -1001	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１１１３０ -1003	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１１０ -13	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北36m市道、東30m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,340,830	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,439,186	100 [ 101.0]	1,424,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 1,187,549	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,331,028	100 [ 95.1]	1,399,609		1,430,000
c	(　 ) 1,577,228	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,661,347	100 [ 122.2]	1,359,531		1,390,000
d	(　 ) 1,102,866	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	1,064,694	100 [ 79.2]	1,344,311		1,370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,410,000 円／㎡]

仙台青葉 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	168,544,207	61,964,041	106,580,166	71,068,000	35,512,166	（　0.9310） 33,061,827	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	768,879,698 円　　　　（　 983,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	611.30	ＲＣ8	3,907.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	782 ㎡	20.0 m x 39.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

立体駐車場付き。１階店舗、２階以上は事務所の賃貸ビルを想定。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

ホール、廊下等の共用部分、機械室を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	252.00

1～ 1	店舗	400.20	69.3	277.34	4,650	1,289,631	12.0	15,475,572
							0.0	0
2～ 2	事務所	611.30	84.3	515.33	3,689	1,901,052	10.0	19,010,520
							0.0	0
3～ 3	事務所	604.93	85.4	516.61	3,689	1,905,774	6.0	11,434,644
							0.0	0
4～ 7	事務所	509.65	82.7	421.48	3,689	1,554,840	10.0	15,548,400
							0.0	0

計		3,907.03	76.7	2,995.20		11,315,817		108,114,336
								0

⑨年額支払賃料	11,315,817 円　×　12ヶ月　＝　 135,789,804 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,995.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,942,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺におけるオフィス市場の標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上を要しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	171,732,204 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 10,692,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	167,519,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,114,336 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,016,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,460 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	168,544,207 円　　　　（　 215,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１３２　　　　-22	2,685 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,707 円/㎡　月額支払賃料（　 3,689 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１３２　　　　-33	2,995 ( 2,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,652
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,360,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	35,642,441 円	178,212,204　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,663,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,118,000 円	1,090,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,964,041 円　（　　　　　　 79,238 円／㎡）　　（経費率　　 36.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 3,907.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,068,000 円（　　　　　 90,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	168,544,207 円
②総費用	61,964,041 円
③純収益　①－②	106,580,166 円
④建物等に帰属する純収益	71,068,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,512,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,061,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,879,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 983,000 円／㎡）