別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 5-43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-43 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 500,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国分町２丁目８番１４外 ｢国分町２－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:1.2 店舗兼事務所 ＳＲＣ9F1B 事務所ビル、駐車場 、店舗等が建ち並ぶ 商業地域 西30m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 歓楽街に近い幹線道路沿いの 商業地域。中層店舗・事務所 ・共同住宅が混在。 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅南西方 480m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 賃貸マンションや飲食・小売を中心とするテナントビルが集積する地域。飲食業等の客足の戻りは遅く店舗賃料 は弱含みだが、住居系の土地需要はコロナ禍でも強い。短期的には商業系の需給はやや減少気味で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    542,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分町西側地区の幹線道路沿いの商業地域。典型的需要者は不動産投資法人、地元不動産業者の収益物件 の運用にノウハウを持つ企業。国分町の歓楽街の客足減少で飲食店舗の撤退等もみられたが、一方でコロナ禍にあって もマンション用地物色の動きやホテル用地取得の動きが把握される。オフィスの空室率はやや上昇気味で賃料上昇はな いが、将来性を見込んだ積極的な取引もみられる。土地取引の中心価格帯は坪２００万～２５０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保 守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、コロナ禍における市場を反映した取引時点が新 しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映してい る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-18              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    631,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [ 99.0] 100 [106.5] [100.0] 100 639,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    627,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] オフィス空室率はやや上昇、店舗賃料は下落 。コロナ禍で中央資本の大型投資は低迷。地 元不動産会社等の小規模住居系を中心とする 投資は積極的。 商業系のみならず住居系の用途の可能な地域 。コロナ禍で、飲食店の撤退がみられるなか 、大手マンション業者の用地物色の動きがみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％