鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０７０ -1025	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.7m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,299)
b	２２１１１１０ -71	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、北6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
c	２２１１０７０ -30	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,240)
d	２２１１１３０ -1012	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場整備地区 (90,300)
e	２２１１１３０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、北8m、角地		近商高度地区4種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,197	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,275	100 [ 70.0]	536,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	552,000
b	(　 ) 594,480	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	579,618	100 [ 117.0]	495,400		510,000
c	(　 ) 453,592	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	489,501	100 [ 95.2]	514,182		530,000
d	(　 ) 448,244	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	508,974	100 [ 96.4]	527,981		544,000
e	(　 ) 589,125	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	606,284	100 [ 121.0]	501,061		516,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

仙台青葉 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,833,590	5,535,903	18,297,687	14,652,000	3,645,687	（　0.9519） 3,470,329	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	77,118,422 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	193.66	ＲＣ5	861.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	100 ％	300 ％	300 ％	294 ㎡	20.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 17.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（部分貸し）、３～５階共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積約３８．５㎡）、機械式駐車場６台を想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.26	71.4	110.08	3,400	374,272	6.0	2,245,632
							0.0	0
2～ 2	事務所	193.66	79.6	154.18	2,800	431,704	6.0	2,590,224
							0.0	0
3～ 5	住宅	171.23	89.9	153.95	2,520	387,954	2.0	775,908
							1.0	387,954
～

～

計		861.61	84.3	726.11		1,969,838		7,163,580
								1,163,862

⑨年額支払賃料	1,969,838 円　×　12ヶ月　＝　 23,638,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 726.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,638,056 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,235,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,482,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,163,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,163,862 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 283,383 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,833,590 円　　　　（　 81,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1	2,518 ( 2,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,578 円/㎡　月額支払賃料（　 2,520 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０２２　　　　-42	2,441 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,100,000 円	220,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,235,903 円	24,718,056　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	220,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,535,903 円　（　　　　　　 18,830 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 861.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,652,000 円（　　　　　 49,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,833,590 円
②総費用	5,535,903 円
③純収益　①－②	18,297,687 円
④建物等に帰属する純収益	14,652,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,645,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,470,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,118,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-40

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

495,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区上杉２丁目４９番１外｢上杉２－９－２１｣				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北17.3m市道、東側道	水道、ガス、下水	北四番丁 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 140 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模再開発が進む地域に近
接。

街

路

１７．３ｍ市道

交通

施設

北四番丁駅北東方

470m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅が徒歩圏内で利便性が良く単身者向け共同住宅が多い。コロナ禍の影響は小さく旺盛な賃貸需要を反映
し収益性は概ね良好。近隣の大規模開発の影響で投資マインドは強く、当分の間地価は上昇傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗、事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上杉地区を中心に、事務所、中層マンション、一般住宅が混在する利便性良好な商業地域。地下鉄駅が徒
歩圏内で賃貸需要も厚く周辺地域での不動産投資の活発化が著しい。コロナ禍でも賃貸マンション等の利回り収益物件
に対する投資家の物件物色の動きは変わらない。近隣では東北大農学部跡地の大規模プロジェクトも進行しており地域
周辺での賃貸マンション等の投資意欲は高い。中心となる価格帯は土地総額で１億～１億５千万円程度が主流。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保
守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、コロナ禍における市場を反映した取引時点が新
しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映してい
る。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 455,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[103.1]

[103.0]
100

488,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オフィス空室率はやや上昇、店舗賃料は下落
。コロナ禍で中央資本の大型投資は低迷。地
元不動産会社等の小規模住居系を中心とする
投資は積極的。

近隣で大規模開発が進捗中。注目度が益々高
まるなか、中高層共同住宅等の建設が多い。
周辺地域では将来性を見据えた高値取引がみ
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -1009	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２１１０７０ -30	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,240)
c	２２１１１１０ -71	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、北6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
d	２２１１０２０ -92	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e	２２１１０６０ -1002	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西7m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,802	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	525,769	100 [ 106.3]	494,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	509,000
b	(　 ) 453,592	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	489,501	100 [ 83.0]	589,760		607,000
c	(　 ) 594,480	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	579,618	100 [ 110.0]	526,925		543,000
d	(　 ) 612,538	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	620,501	100 [ 95.0]	653,159		673,000
e	(　 ) 327,547	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,363	100 [ 66.0]	502,065		517,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

仙台青葉 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,692,269	4,975,372	18,716,897	14,452,200	4,264,697	（　0.9519） 4,059,565	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	90,212,556 円　　　　（　 307,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅	193.66	Ｓ5	832.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	294 ㎡	20.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 17.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗又は事務所、３階以上は共同住宅（４０㎡程度２ＤＫ各階４戸）

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.26	35.6	54.92	4,058	222,865	6.0	1,337,190
							0.0	0
2～ 2	事務所	193.66	79.6	154.15	3,403	524,572	6.0	3,147,432
							0.0	0
3～ 5	住宅	161.43	89.9	145.13	2,618	379,950	2.0	759,900
							1.0	379,950
～

～

計		832.21	77.4	644.46		1,887,287		6,764,322
								1,139,850

⑨年額支払賃料	1,887,287 円　×　12ヶ月　＝　 22,647,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 644.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,932,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,647,444 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,932,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,228,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,350,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,764,322 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,139,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 277,536 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,692,269 円　　　　（　 80,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-40	2,157 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	2,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,678 円/㎡　月額支払賃料（　 2,618 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０２２　　　　-3	2,185 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	2,691
c	２２１１０２２　　　　-1014	2,515 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,651

仙台青葉 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	651,000 円	217,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,228,972 円	24,579,444　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,213,400 円	217,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	325,500 円	217,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,975,372 円　（　　　　　　 16,923 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 832.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,452,200 円（　　　　　 49,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,692,269 円
②総費用	4,975,372 円
③純収益　①－②	18,716,897 円
④建物等に帰属する純収益	14,452,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,264,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,059,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,212,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,000 円／㎡）