鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -1033	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、東5.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,420)
b	２２１１１１０ -58	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２２１１１１０ -1059	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西5.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２２１１１３０ -54	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e	２２１１１３０ -1020	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北東7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,359	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	474,928	100 [ 85.5]	555,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 684,390	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	705,129	100 [ 129.0]	546,612		547,000
c	(　 ) 594,893	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	660,249	100 [ 122.7]	538,100		538,000
d	(　 ) 894,873	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	737,375	100 [ 130.3]	565,906		566,000
e	(　 ) 500,284	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	741,008	100 [ 130.3]	568,694		569,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

仙台青葉 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,150,153	8,792,471	31,357,682	24,242,400	7,115,282	（　0.9519） 6,773,037	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	150,511,933 円　　　　（　 377,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	141.73	ＲＣ11	1,426.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	399 ㎡	14.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階～１１階共同住宅（ワンル－ムタイプ、平均専有面積約２４㎡）を想定。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

建物に即応した標準的レンタルブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.73	77.2	109.36	3,200	349,952	10.0	3,499,520
							0.0	0
2～11	住宅	127.00	94.5	120.00	2,500	300,000	2.0	600,000
							1.0	300,000
塔屋～		14.40

～

～

計		1,426.13	91.8	1,309.36		3,349,952		9,499,520
								3,000,000

⑨年額支払賃料	3,349,952 円　×　12ヶ月　＝　 40,199,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,309.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,199,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,069,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,329,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,499,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,000,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 730,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,150,153 円　　　　（　 100,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-46	2,153 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-47	2,613 ( 2,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,820,000 円	364,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,069,971 円	41,399,424　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 461,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,712,800 円	364,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,792,471 円　（　　　　　　 22,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 1,426.13 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,242,400 円（　　　　　 60,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,150,153 円
②総費用	8,792,471 円
③純収益　①－②	31,357,682 円
④建物等に帰属する純収益	24,242,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,115,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,773,037 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,511,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-35

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

215,000,000 円

１㎡当たりの価格

540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区本町１丁目４番３外｢本町１－４－６｣				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	マンション、旅館、駐車場等が混在する商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	仙台 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

広瀬通の北側背後に位置し、
マンション・ホテルのほか時
間貸駐車場も多い商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

仙台駅北西方

530m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅前地区へ近接する幹線背後の商業地域で、オフィス用地・マンション用地いずれの需要も認められる。希
少性の高い市中心部では、マンション用地の需要が特に旺盛であり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 565,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 358,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商
業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心とな
る。仙台駅前地区から徒歩圏内に位置し、マンション用地としての希少性は高く、旺盛な需要が継続しているため、地
価は上昇傾向にある。需要の中心は、４００㎡程度の更地で２億２千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は広瀬通北
側背後に位置する商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代
替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 455,000 円／㎡

[109.9]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

539,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    496,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

供給不足や良好な資金調達環境を反映し青葉
区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心
とした繁華街ではコロナ禍の影響から地価は
下落傾向にある。

仙台駅前地区から徒歩圏内に位置し、オフィ
ス用地及びマンション用地いずれの需要も堅
調であり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -1033	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、東5.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,420)
b	２２１１１１０ -1059	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西5.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２２１１０６０ -57	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,240)
d	２２１１０７０ -30	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場整備地区 (90,240)
e	２２１１１３０ -1012	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,359	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	474,928	100 [ 83.4]	569,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 594,893	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	660,249	100 [ 116.3]	567,712		568,000
c	(　 ) 488,936	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	533,198	100 [ 94.5]	564,231		564,000
d	(　 ) 453,592	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	489,501	100 [ 86.7]	564,592		565,000
e	(　 ) 448,244	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	508,974	100 [ 90.3]	563,648		564,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 565,000 円／㎡]

仙台青葉 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,035,435	8,845,283	31,190,152	24,442,200	6,747,952	（　0.9519） 6,423,376	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	142,741,689 円　　　　（　 358,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	141.73	ＲＣ11	1,426.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	399 ㎡	14.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１１階：共同住宅（ワンルームタイプ、平均専有面積約２４㎡）

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.73	77.2	109.36	3,080	336,829	10.0	3,368,290
							0.0	0
2～ 2	住宅	127.00	94.5	120.02	2,458	295,009	2.0	590,018
							1.0	295,009
3～ 7	住宅	127.00	94.5	120.02	2,500	300,050	2.0	600,100
							1.0	300,050
8～11	住宅	127.00	94.5	120.02	2,541	304,971	1.0	304,971
							2.0	609,942
塔屋～		14.40

計		1,426.13	91.8	1,309.56		3,351,972		8,178,692
								4,235,027

⑨年額支払賃料	3,351,972 円　×　12ヶ月　＝　 40,223,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,309.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,223,664 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,485,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,938,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,178,692 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,235,027 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,020,311 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,035,435 円　　　　（　 100,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０９２　　　　-11	2,263 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０２２　　　　-48	2,403 ( 2,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,670
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,835,000 円	367,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,071,183 円	41,423,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 461,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,743,400 円	367,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,845,283 円　（　　　　　　 22,169 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,426.13 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,442,200 円（　　　　　 61,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,035,435 円
②総費用	8,845,283 円
③純収益　①－②	31,190,152 円
④建物等に帰属する純収益	24,442,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,747,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,423,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,741,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,000 円／㎡）