鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -1034	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,330)
b	２２１１０９０ -1022	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２２１１１１０ -58	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２２１１１３０ -54	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e	２２１１１１０ -1059	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西5.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 779,722	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	760,229	100 [ 95.1]	799,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 560,262	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	563,008	100 [ 64.2]	876,960		877,000
c	(　 ) 684,390	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	705,129	100 [ 84.1]	838,441		838,000
d	(　 ) 894,873	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	737,375	100 [ 94.0]	784,441		784,000
e	(　 ) 594,893	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	656,601	100 [ 85.4]	768,854		769,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

仙台青葉 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,096,747	8,317,871	24,778,876	18,248,400	6,530,476	（　0.9288） 6,065,506	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	134,789,022 円　　　　（　 507,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	148.50	ＲＣ6F1B	947.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	360 ％	266 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 42.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～６階を飲食店舗等とする賃貸用建物。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	148.50	85.6	127.10	4,346	552,377	12.0	6,628,524
							0.0	0
1～ 1	店舗	148.50	71.4	106.05	5,795	614,560	12.0	7,374,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.00	75.1	106.60	3,622	386,105	10.0	3,861,050
							0.0	0
3～ 5	店舗	142.00	78.6	111.60	3,622	404,215	10.0	4,042,150
							0.0	0
6～ 6	店舗	82.70	63.2	52.30	3,622	189,431	10.0	1,894,310
							0.0	0

計		947.70	76.7	726.85		2,955,118		31,885,054
								0

⑨年額支払賃料	2,955,118 円　×　12ヶ月　＝　 35,461,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,461,416 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,659,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,801,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,885,054 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,096,747 円　　　　（　 124,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-1011	3,689 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,652 円/㎡　月額支払賃料（　 3,622 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０９２　　　　-1007	4,943 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	3,736
c	２２１１１３２　　　　-8	3,394 ( 3,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,379

仙台青葉 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,370,000 円	274,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,773,071 円	35,461,416　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,695,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,794,800 円	274,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	411,000 円	274,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,317,871 円　（　　　　　　 31,270 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 947.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,248,400 円（　　　　　 68,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,096,747 円
②総費用	8,317,871 円
③純収益　①－②	24,778,876 円
④建物等に帰属する純収益	18,248,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,530,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,065,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,789,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 507,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-29

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　田中　忠一

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

767,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町３丁目８番３｢一番町３－８－４｣				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,360)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ5F1B	店舗、飲食店等の中高層ビルの建ち並ぶ商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街背後に専門
店及び飲食店等が建ち並ぶ商
業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅北方

170m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

飲食、アパレル関連等の店舗がみられる商業地域。地域内に格別の変動要因はないものの、コロナ禍の影響の長
期化により不透明感が増しており、今後立地等による物件選別の目が厳しくなると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 799,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 478,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部のアーケード商店街及びその背後に小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域。主な需要者
は、地場の不動産会社や個人投資家等である。市中心部における土地は供給が限定的で希少性も高いことから、地価は
上昇基調にて推移してきたが、コロナ禍で需給が悪化し下落に転じている。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度
の更地で、総額２億円前後と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における主な需要者は地場の不動産会社や個人投資家等と考えられ、同一需給圏における土地取引動向や地
価水準だけでなく、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性にも留意して取引の意思決定を行うものと考えられ
る。したがって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    791,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の経済活動への悪影響の長期化が懸
念されるものの、緩和的な金融政策を背景に
不動産需要は引き続き堅調に推移している。

アーケード街背後の商業地域。コロナ禍の長
期化により客足が減少し、空室率が上昇して
おり、収益性の低下が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -1034	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,330)
b	２２１１１１０ -58	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２２１１１３０ -54	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	２２１１１３０ -1020	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北東7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 779,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	779,722	100 [ 96.0]	812,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	812,000
b	(　 ) 684,390	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	705,129	100 [ 90.9]	775,719		776,000
c	(　 ) 894,873	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	737,375	100 [ 91.0]	810,302		810,000
d	(　 ) 500,284	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	741,008	100 [ 93.1]	795,927		796,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 799,000 円／㎡]

仙台青葉 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,938,889	8,000,018	23,938,871	17,767,200	6,171,671	（　0.9267） 5,719,288	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	127,095,289 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	148.51	ＲＣ6F1B	947.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	360 ％	266 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 42.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～６階を店舗とする賃貸用建物を想定。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

ワンフロアを２分割可能。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	148.50	85.6	127.10	4,387	557,588	10.0	5,575,880
							0.0	0
1～ 1	店舗	148.50	71.4	106.05	5,955	631,528	10.0	6,315,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.00	75.1	106.60	3,532	376,511	10.0	3,765,110
							0.0	0
3～ 5	店舗	142.00	78.6	111.60	3,532	394,171	10.0	3,941,710
							0.0	0
6～ 6	店舗	82.70	63.2	52.30	3,532	184,724	10.0	1,847,240
							0.0	0

計		947.70	76.7	726.85		2,932,864		29,328,640
								0

⑨年額支払賃料	2,932,864 円　×　12ヶ月　＝　 35,194,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,194,368 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,519,437 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,674,931 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,328,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 263,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,938,889 円　　　　（　 120,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-1015	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,561 円/㎡　月額支払賃料（　 3,532 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０７２　　　　-26	3,864 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,578
c	２２１１０７２　　　　-24	3,088 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,351

仙台青葉 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,759,718 円	35,194,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,699,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,692,800 円	264,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,000,018 円　（　　　　　　 30,075 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 947.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,767,200 円（　　　　　 66,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,938,889 円
②総費用	8,000,018 円
③純収益　①－②	23,938,871 円
④建物等に帰属する純収益	17,767,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,171,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,719,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,095,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）