鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１２０ -4	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	西5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,330)
b	２２１１０７０ -1032	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,330)
c	２２１１０６０ -2	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２２１１１２０ -51	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２２１１０７０ -67	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,579	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	273,317	100 [ 100.6]	271,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 310,894	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,128	100 [ 106.4]	306,511		307,000
c	(　 ) 164,002	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	189,513	100 [ 80.4]	235,713		236,000
d	(　 ) 284,022	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	288,199	100 [ 88.3]	326,386		326,000
e	(　 ) 317,614	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,907	100 [ 106.0]	313,120		313,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

仙台青葉 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,079,243	4,873,436	17,205,807	13,325,400	3,880,407	（　0.9505） 3,688,327	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	81,962,822 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	306.71	ＲＣ3	875.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	84 ％	300 ％	272 ％	515 ㎡	10.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗併用住宅を想定。１階は一括貸し店舗。２～３階は各戸７５．５㎡、各階３戸、計６戸の賃貸共同住宅。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

機械室・ホール。住戸は外階段、外廊下。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.71	91.0	279.00	2,958	825,282	6.0	4,951,692
							0.0	0
2～ 2	住宅	284.40	79.6	226.50	2,366	535,899	2.0	1,071,798
							1.0	535,899
3～ 3	住宅	284.40	79.6	226.50	2,413	546,545	2.0	1,093,090
							1.0	546,545
～

～

計		875.51	83.6	732.00		1,907,726		7,116,580
								1,082,444

⑨年額支払賃料	1,907,726 円　×　12ヶ月　＝　 22,892,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 732.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,892,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,144,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,748,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,116,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,082,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 263,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,079,243 円　　　　（　 42,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-1018	2,312 ( 2,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０７２　　　　-13	2,150 ( 2,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,413
c	２２１１０７２　　　　-1017	2,009 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,511

仙台青葉 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,144,636 円	22,892,712　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 323,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,019,600 円	198,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,873,436 円　（　　　　　　 9,463 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 875.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,325,400 円（　　　　　 25,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,079,243 円
②総費用	4,873,436 円
③純収益　①－②	17,205,807 円
④建物等に帰属する純収益	13,325,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,880,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,688,327 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,962,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-27

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区宮町２丁目５９番３外｢宮町２－１－６７｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (84,270)
	1:4.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗付共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	仙台 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近い旧来からの近隣
商業地域。低層店舗付共同住
宅が多い。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

仙台駅北方

1.3km

法令

規制

近商
(84,270)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗から店舗付共同住宅へ移行しつつある地域で、周辺では低層店舗から中高層共同住宅への建替も見られ
る。小規模店舗需要はやや低調だが、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部外縁に存する近隣商業地域一円である。需要者の中心は賃貸住宅経営を目的とする不動産業
者等の法人のほか、個人事業主や店舗経営を志向する事業者も含まれる。地域は仙台市中心部への利便性が高く、商業
施設も充実していることから、店舗付共同住宅地としての需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の
更地で１億３０００万円～１億８０００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した事例が広範囲に渡ったものの、取引市場における同一需給圏内の実際の売買事例に基づいて試算
したもので市場性を反映した実証的な価格と認められる。一方、収益価格については賃料の遅効性、粘着性及び物件間
の競争から地価上昇に対応した賃料が得られにくく、低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉 5-16                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    273,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は社会増だが自然減。住
宅地需要は根強いものの、近隣商業地域は商
況としては減退傾向にある。

市中心部に近い中層店舗付共同住宅地域とし
て移行しつつある地域。小規模店舗需要はや
や低調であるものの利便性の高さから住宅地
需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,240)
b	２２１１０６０ -1002	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西7m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
c	２２１１０９０ -1003	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場附置義務 (90,300)
d	２２１３０５０ -19	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,450	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	286,388	100 [ 101.6]	281,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 327,547	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,363	100 [ 116.1]	285,412		285,000
c	(　 ) 240,074	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,278	100 [ 90.5]	279,865		280,000
d	(　 ) 331,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,565	100 [ 114.1]	290,592		291,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

仙台青葉 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,302,169	4,585,720	17,716,449	12,854,300	4,862,149	（　0.9505） 4,621,473	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	102,699,400 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	306.71	ＲＣ3	875.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	84 ％	300 ％	270 ％	515 ㎡	10.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（各戸約７５㎡、各階３戸）を想定。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.71	91.0	279.11	2,960	826,166	6.0	4,956,996
							0.0	0
2～ 2	住宅	284.40	79.6	226.38	2,411	545,802	2.0	1,091,604
							1.0	545,802
3～ 3	住宅	284.40	79.6	226.38	2,541	575,232	2.0	1,150,464
							1.0	575,232
～

～

計		875.51	83.6	731.87		1,947,200		7,199,064
								1,121,034

⑨年額支払賃料	1,947,200 円　×　12ヶ月　＝　 23,366,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,366,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,401,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,964,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,199,064 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,121,034 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 270,082 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,302,169 円　　　　（　 43,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１０２　　　　-4	2,308 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,467 円/㎡　月額支払賃料（　 2,411 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１３２　　　　-54	2,273 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	2,517
c	２２１１０６２　　　　-14	2,595 ( 2,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,354

仙台青葉 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	764,000 円	191,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,168,320 円	23,366,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 323,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,948,200 円	191,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,585,720 円　（　　　　　　 8,904 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 875.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,854,300 円（　　　　　 24,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,302,169 円
②総費用	4,585,720 円
③純収益　①－②	17,716,449 円
④建物等に帰属する純収益	12,854,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,862,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,621,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,699,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）