鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０７０ -1032	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,330)
b	２２１１０９０ -1003	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場附置義務 (90,300)
c	２２１１０６０ -1002	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西7m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
d	２２１１０６０ -15	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、東4.5m、北3.4m、三方路		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
e	２２１１０９０ -1015	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,894	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,128	100 [ 131.9]	247,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 240,074	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,278	100 [ 104.0]	243,537		236,000
c	(　 ) 327,547	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,363	100 [ 138.3]	239,597		232,000
d	(　 ) 165,826	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	174,554	100 [ 77.0]	226,694		220,000
e	(　 ) 121,597	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,524	100 [ 52.5]	229,570		223,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

仙台青葉 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,905,974	3,325,820	12,580,154	8,749,000	3,831,154	（　0.9505） 3,641,512	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	80,922,489 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	544 ㎡	9.0 m x 58.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階～３階共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積約３０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	2,120	445,200	6.0	2,671,200
							0.0	0
2～ 3	住宅	210.00	100.0	210.00	2,150	451,500	2.0	903,000
							1.0	451,500
～

～

～

計		630.00	100.0	630.00		1,348,200		4,477,200
								903,000

⑨年額支払賃料	1,348,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,178,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,178,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 823,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,643,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,477,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 903,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 219,867 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 494 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,905,974 円　　　　（　 29,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-40	2,157 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-41	2,033 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	823,320 円	16,466,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 266,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,325,820 円　（　　　　　　 6,114 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,749,000 円（　　　　　 16,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,905,974 円
②総費用	3,325,820 円
③純収益　①－②	12,580,154 円
④建物等に帰属する純収益	8,749,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,831,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,641,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,922,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-22

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　平尾　光拡

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区柏木１丁目３５２番１｢柏木１－１－２６｣				②地積　(㎡)	544 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:6	事務所兼共同住宅ＲＣ2	低層店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	北四番丁 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗や事務所、住宅等が
混在する旧来からの近隣型商
業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

北四番丁駅北西方

520m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗や事務所、住宅等が混在する近隣型の商業地域である。中心市街地への接近性が良好であり、土地需
要は安定的である。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部外縁の近隣商業地域や商住混在地域で、主な需要者は、店舗付共同住宅の賃貸経営を行う個
人及び法人の投資家等である。近隣地域及びその周辺は仙台市中心部への接近性が良好で、新型コロナウイルス感染症
が収束していない状況においても、低金利等を背景に安定的な土地需要が認められる。位置・形状等の個別性が強いた
め、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗や住宅等が混在する地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎としており、収益
性が重視される取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点
から求めたもので、主な需要者の行動原理を反映しているものの、想定要素があり、やや流動的な側面がある。よって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[124.4]

[ 97.0]
100

216,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい
る。新型コロナは依然収束していないが、概
ね良好な資金調達環境が続いている。

市中心部に近接し利便性が良好な商住混在地
域である。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -70	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１１０２０ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、西4m、三方路		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２２１１０９０ -1005	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２２１１１１０ -45	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、南東4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,859	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,329	100 [ 108.1]	236,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 209,678	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	247,638	100 [ 99.1]	249,887		242,000
c	(　 ) 181,826	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,826	100 [ 79.0]	235,223		228,000
d	(　 ) 175,185	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	182,270	100 [ 75.0]	243,027		236,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

仙台青葉 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,617,684	2,940,092	10,677,592	6,926,400	3,751,192	（　0.9519） 3,570,760	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	79,350,222 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	216.00	Ｓ3	505.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	544 ㎡	9.3 m x 58.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ平均専有面積３８㎡程度）とする建物を想定

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	95.0	185.25	2,694	499,064	6.0	2,994,384
							0.0	0
2～ 2	住宅	155.00	99.0	153.45	2,072	317,948	2.0	635,896
							1.0	317,948
3～ 3	住宅	155.00	99.0	153.45	2,113	324,240	2.0	648,480
							1.0	324,240
～

～

計		505.00	97.5	492.15		1,141,252		4,278,760
								642,188

⑨年額支払賃料	1,141,252 円　×　12ヶ月　＝　 13,695,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,695,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 706,351 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,420,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,278,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 642,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 156,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,617,684 円　　　　（　 25,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１２２　　　　-8	2,233 ( 2,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,072 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１２２　　　　-7	2,157 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,157
c	２２１１０６２　　　　-1006	2,035 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,017

仙台青葉 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	104,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	988,892 円	14,127,024　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 266,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,940,092 円　（　　　　　　 5,405 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 505.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,926,400 円（　　　　　 12,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,617,684 円
②総費用	2,940,092 円
③純収益　①－②	10,677,592 円
④建物等に帰属する純収益	6,926,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,751,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,570,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,350,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）