鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南26m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	２２１１１３０ -74	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２２１１１３０ -1007	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南46m市道、東30m、西6m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	２２１１１３０ -1017	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	２２１１１１０ -71	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、北6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 537,954	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	572,921	100 [ 73.0]	784,823	街路　　 -1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	785,000
b	(　 ) 606,479	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	725,634	100 [ 92.2]	787,022		787,000
c	(　 ) 903,214	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	941,118	100 [ 117.6]	800,270		800,000
d	(　 ) 791,135	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	817,242	100 [ 105.7]	773,171		773,000
e	(　 ) 594,480	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	579,618	100 [ 73.2]	791,828		792,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 788,000 円／㎡]

仙台青葉 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	128,487,838	28,780,314	99,707,524	80,586,000	19,121,524	（　0.9519） 18,201,779	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	404,483,978 円　　　　（　 493,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅	545.16	ＲＣ9F1B	4,741.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	820 ㎡	34.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所（部分貸し）、３階～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７０㎡）を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	459.86	78.7	361.86	4,500	1,628,370	10.0	16,283,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.16	81.4	443.91	3,200	1,420,512	6.0	8,523,072
							0.0	0
3～ 6	住宅	463.77	93.0	431.52	2,440	1,052,909	2.0	2,105,818
							1.0	1,052,909
7～ 9	住宅	463.77	93.0	431.52	2,450	1,057,224	2.0	2,114,448
							1.0	1,057,224
地下 1～ 1	駐車場	490.50

計		4,741.91	80.7	3,826.41		10,432,190		39,573,388
								7,383,308

⑨年額支払賃料	10,432,190 円　×　12ヶ月　＝　 125,186,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,776,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	125,186,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,776,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,648,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,314,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,573,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 375,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,383,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,797,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	128,487,838 円　　　　（　 156,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-38	2,515 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,496 円/㎡　月額支払賃料（　 2,440 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１０２２　　　　-39	2,251 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,648,114 円	132,962,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,320,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,342,000 円	1,210,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,780,314 円　（　　　　　　 35,098 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 4,741.91 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	80,586,000 円（　　　　　 98,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	128,487,838 円
②総費用	28,780,314 円
③純収益　①－②	99,707,524 円
④建物等に帰属する純収益	80,586,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,121,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,201,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404,483,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 493,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-21

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

611,000,000 円

１㎡当たりの価格

745,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区上杉２丁目６３番５外｢上杉２－４－２１｣				②地積　(㎡)	820 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ12	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	西22m県道、背面道	水道、ガス、下水	北四番丁 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地の北側背後に存す
る幹線県道（仙台泉線）沿い
の商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

北四番丁駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域において高層マンションの新築が多く見られ、良好な資金調達環境を反映して開発業者や投資家等の需
要は堅調である一方で、優良物件の供給は限定的であることから、地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 784,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。主たる需要者は、
県内外の事業法人・マンション開発業者・法人及び個人投資家等であり、需要の中心となる価格帯は、事務所ビル・マ
ンション用地として３～１０億円程度である。分譲・賃貸ともマンション需要は堅調であり、良好な資金調達環境を反
映して開発業者及び投資家等による用地取得意欲は旺盛であり、需要者間の競合によって地価上昇が継続している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、近年におけるマンション工事費の高騰の影響等により、収益価格がやや低位に求められたもの
と思料される。本件においては、信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 631,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[ 99.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

748,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化し
た店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が
認められる。

東北大農学部跡地の大規模開発が進行中であ
り、周辺地域における不動産投資意欲は旺盛
で地価の上昇傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１１０ -71	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、北6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
b	２２１１１３０ -6	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１１０９０ -1022	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１１１３０ -1009	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２２１１１３０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、北8m、角地		近商高度地区4種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 594,480	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	579,618	100 [ 74.8]	774,890	街路　　 -1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	775,000
b	(　 ) 551,223	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	576,028	100 [ 72.0]	800,039		800,000
c	(　 ) 560,262	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	563,008	100 [ 72.2]	779,789		780,000
d	(　 ) 449,802	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	525,769	100 [ 70.4]	746,831		747,000
e	(　 ) 589,125	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	606,284	100 [ 74.3]	815,995		816,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 784,000 円／㎡]

仙台青葉 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	131,357,866	28,588,918	102,768,948	77,350,000	25,418,948	（　0.9288） 23,609,119	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	524,647,089 円　　　　（　 640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	555.06	ＲＣ9F1B	4,708.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	820 ㎡	34.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、３～９階を共同住宅（約４３㎡×７０戸）とする賃貸用建物を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	490.50

1～ 1	店舗	459.86	78.7	361.86	4,480	1,621,133	10.0	16,211,330
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.16	81.4	443.91	3,485	1,547,026	6.0	9,282,156
							0.0	0
3～ 9	居宅	459.06	94.0	431.52	2,489	1,074,053	1.0	1,074,053
							1.0	1,074,053
～

計		4,708.94	81.3	3,826.41		10,686,530		33,011,857
								7,518,371

⑨年額支払賃料	10,686,530 円　×　12ヶ月　＝　 128,238,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,776,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	128,238,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,776,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,800,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	129,213,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,011,857 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 313,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,518,371 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,830,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	131,357,866 円　　　　（　 160,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-27	2,159 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,544 円/㎡　月額支払賃料（　 2,489 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１１２　　　　-28	2,249 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	2,511
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,950,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,800,718 円	136,014,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,320,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,138,000 円	1,190,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,588,918 円　（　　　　　　 34,865 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 4,708.94 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,350,000 円（　　　　　 94,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	131,357,866 円
②総費用	28,588,918 円
③純収益　①－②	102,768,948 円
④建物等に帰属する純収益	77,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,418,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,609,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,647,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640,000 円／㎡）