鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -1023	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１１１３０ -1001	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１１１３０ -93	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南36m国道、東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１３０ -85	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２２１１１３０ -87	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、西17m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,737,960	100 [ 103.8]	2,637,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,640,000
b	(　 ) 1,187,549	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,331,028	100 [ 52.8]	2,520,886		2,520,000
c	(　 ) 2,513,338	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,533,485	100 [ 95.0]	2,666,826		2,670,000
d	(　 ) 1,340,830	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,439,186	100 [ 55.7]	2,583,817		2,580,000
e	(　 ) 2,288,436	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,362,538	100 [ 91.1]	2,593,346		2,590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,050,684	37,716,511	65,334,173	38,859,200	26,474,973	（　0.9534） 25,241,239	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	587,005,558 円　　　　（　 1,920,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階～９階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）、隔地駐車場７台確保を想定。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,400	1,007,964	12.0	12,095,568
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	4,900	798,063	10.0	7,980,630
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,392,468		75,940,608
								0

⑨年額支払賃料	7,392,468 円　×　12ヶ月　＝　 88,709,616 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,585,056 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,263,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,321,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,940,608 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 729,030 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,050,684 円　　　　（　 337,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-1009	5,151 ( 5,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,941 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１１１３２　　　　-32	4,278 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,980,000 円	596,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	21,317,011 円	106,585,056　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,148,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,079,200 円	596,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,716,511 円　（　　　　　　 123,661 円／㎡）　　（経費率　　 36.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,859,200 円（　　　　　 127,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,050,684 円
②総費用	37,716,511 円
③純収益　①－②	65,334,173 円
④建物等に帰属する純収益	38,859,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,474,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,241,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 587,005,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,920,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-2

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

753,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央２丁目１０番１２｢中央２－１０－２０｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ9	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北36m市道	水道、ガス、下水	広瀬通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅に近接する幹線道路
沿いの高度商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣でオフィスビル新築計画が進行中で、地域はさらに成熟が見込まれるものの、コロナ禍で投資法人による投
資意欲にやや一服感があり、地価は将来的には緩やかな上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,980,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広瀬通などの中心部幹線道路沿いの高度商業地域である。需要者は、機関投資家、大手不動産会社、投資
法人などが典型的である。地元金融機関など地場の企業では再構築プロジェクトによる流動化への期待はあるものの、
投資法人の動きに一服感が見られコロナ禍以前ほどの勢いは見られない。優良物件の供給は少なく中心となる価格帯は
見出しにくいが、価格水準は、画地条件に恵まれた土地で２００万円／㎡～３００万円／㎡程度が中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、主な需要者が土地の持つ収益性の観点から意思決定を行う投資法人等であるが、収入や空室率の査定等に
ついて想定要素を含んでおり、相対的に実証性に劣る。他方で、比準価格は取引市場における実際の売買事例に基づい
て試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[102.0]

100
[100.0]

[100.0]
100

2,420,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区中央部の商業地は画地条件に恵まれた
優良物件の供給不足は続いているものの、コ
ロナ禍により投資法人の動きに一服感が見ら
れる。

近隣でオフィスビルの新築計画があり、高度
商業地域として成熟している。もっとも、コ
ロナ禍で中央資本の投資意欲はやや一服感が
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -1002	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１１１３０ -1004	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１１１１０ -1001	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１１３０ -1015	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北36m国道、西6m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,568,888	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,113,641	100 [ 77.6]	2,723,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,720,000
b	(　 ) 1,757,942	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	1,966,827	100 [ 77.6]	2,534,571		2,530,000
c	(　 ) 1,100,134	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	1,620,926	100 [ 64.5]	2,513,064		2,510,000
d	(　 ) 2,150,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	1,606,216	100 [ 64.1]	2,505,797		2,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,570,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,670,641	37,915,307	66,755,334	38,859,200	27,896,134	（　0.9310） 25,971,301	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	603,983,744 円　　　　（　 1,980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～９階を事務所貸し（フロア貸し又は部分貸し）

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

２００ｍ以内に契約駐車場を７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,450	1,017,297	12.0	12,207,564
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	5,147	838,292	10.0	8,382,920
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,723,633		79,270,924
								0

⑨年額支払賃料	7,723,633 円　×　12ヶ月　＝　 92,683,596 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,559,036 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,633,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,925,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,270,924 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 745,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,670,641 円　　　　（　 343,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-1009	5,491 ( 5,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,190 円/㎡　月額支払賃料（　 5,147 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２２１１０７２　　　　-27	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	5,145
c	２２１１０２２　　　　-22	3,338 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	5,035

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,384,000 円	596,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	22,111,807 円	110,559,036　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,148,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,079,200 円	596,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,915,307 円　（　　　　　　 124,312 円／㎡）　　（経費率　　 36.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,859,200 円（　　　　　 127,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,670,641 円
②総費用	37,915,307 円
③純収益　①－②	66,755,334 円
④建物等に帰属する純収益	38,859,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,896,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,971,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 603,983,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,980,000 円／㎡）